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关于近十年来房地产市场与调控政策思考与认识 　　从2001年以来深圳房地产市场的波动看，深圳房价在前四年基本保持平稳，保持着近10年来每平方米5000―6000元的水平。然而，如同任何事物一旦量变达到一定程度的情况下必然产生质变一样，深圳房价在2005年以后突发性地产生了质的变化。2005年深圳住房均价为7040元，比上年增长17%；2006年住房均价为9240元，比上年增长31%；2007年住房均价为13370元，比上年增长45%；2008年由于全球金融危机对中国经济的影响，深圳房价有所回落，但降幅也不过4.3%；2009年深圳房价达到14858元，再度上涨16%；2010年深圳房价达到有史以来最高价20297元，涨幅高达36.6%。深圳房价在近10年后半程的加力上涨不是一个个案，同期北京、上海、广州，乃至中国的二线、三线城市房价均不同步地快速上涨，只不过包括深圳在内的一线城市领先上涨，二、三线城市随即加速。据国家统计局统计，2011年1月，桂林、岳阳等三线城市房价也已开始领涨全国。 　　一、房价上涨的原因及产生的住房问题 　　一是中国经济的多年持续快速增长、中国城市化的快速发展，带来房地产市场外部环境的巨大变化，并导致城市住房需求大幅增长，这是导致深圳等国内大城市房地产市场快速发展、房价持续上涨的主要原因。自1999年中国GDP走出1992年以来增幅持续递减的趋势后，开始出现增幅持续递增，从1999年的8%持续增长到2007年的13%，2008、2009两年尽管受国际金融危机影响增幅分别回落到9%、8.7%，但2010年在持续的经济刺激政策和内外增长动力的作用下，涨幅再次上升到两位数达到10.3%。中国经济长达10年的高速增长，加速了中国城市化进程，大大增加了城市的实际人口；而经济高速增长带来的居民收入水平的不断提高和财富积累，提高了居民购买住房的能力，使得城市尤其是大城市住房需求大幅增长。在这种需求持续增长的背景下，房价持续上涨成为一种必然的趋势。 　　二是住房投机加速住房价格上涨，而贫富差距的拉大是造成住房投机加速、房价加快上涨、中低收入居民家庭产生住房困难的重要原因。2005年以后，特别是近两年，随着中国经济的持续增长，货币政策持续宽松，资金流动性充裕，使??各类资产投机特别是房地产投机的动力不断增加。而据统计分析，目前，中国城镇中低收入家庭恩格尔系数接近45%，基尼系数达到0.5，贫富差距明显拉大。贫富差距的拉大使得低收入者收入增长会更慢，其住房消费能力也更差；而高收入者收入增长更快，其住房投机愿望也更加强烈。在这种情况下，具有资金优势的高收入者蜂拥入市，“以少占多”地获取住房资源，并使得住房需求不断叠加放大，导致住房价格不断上涨和扭曲，并使得有限的住房资源更加稀缺，进一步推动价格上涨。这种内部的恶性循环，也导致了住房领域的贫困化趋势加大，住房困难家庭不仅是城市的低收入家庭，也逐渐扩大到城市中低收入家庭甚至中等收入家庭，进而导致城镇住房困难群体不断增加，住房领域的结构性矛盾进一步凸显。 　　三是住房供应对住房需求的结构性偏离是导致住房价格高涨、中低收入家庭存在住房难的重要原因。住房供应对需求的偏离有两方面：一是总量上的偏离，二是结构上的偏离。在中国快速城市化过程中，总量上的偏离或不平衡尽管是长期导致房价上升的原因，但近年来结构上的偏离对房价的影响更大，其中的主要影响因素有公共住房短缺、住房户型过大、房屋租赁市场发育不良等。首先，公共住房短缺是导致供应对需求结构性偏离的一个重要原因。从世界各国住房供应方式看，任何国家的住房供应制度都是在纯福利分配和纯市场调节两者之间的广阔区间作选择，没有哪个国家会完全摒弃住房的福利性分配，否则会使政府缺失保障公民基本住房权利的责任，进而造成社会不公平。新中国建立后的较长时期，我国实行住房公有制，住房作为纯福利品，导致国家背负较大财政压力，同时也并没有带来住房占有的均等化和住房需求的满足，反而导致城镇住房的极度短缺与分配不公。相反，近10多年来，在国家停止住房实物分配、加快发展住房市场化的政策背景下，尽管此间仍然保留了经济适用房、廉租房的公共住房形式，但公共住房的实际发展和供应情况并未得到各地重视，住房资源的供应几乎全部由市场承担。公共住房供应对需求的偏离，最终导致中国城市尤其是大城市住房市场的失灵，房价飙涨，住房困难家庭不断增多，住房问题成为当前中国社会比较突出的社会问题。 　　其次，住房户型趋于豪华是导致供应与需求偏离的重要因素。根据住房经济理论，从住房面积与住房舒适度的关系看，两者关系为幂函数关系，面积增长超过一定范围舒适度增速逐步衰减，而住房价格与面积则一般为线性关系。两种曲线交叉点以内的住房面积中，会产生购买住房的净效用最大值。由此可见，住房户型面积并非越大越好