韶关市武江区群康路地块可行性报告2011年9月.docVIP

韶关市武江区群康路 地块项目 可 行 性 报 告 广州鸿兴地产顾问有限公司 二零一一年九月 目 录 第一部分：项目概况 1 1.1宗地位置 1 1.2宗地现状 2 1.3项目周边配套 4 1.4项目规划控制要点 8 1.5项目地块综合评判 8 第二部分 市场分析 10 2.1韶关市社会经济发展概况 10 2.2韶关市房地产市场分析 15 2.3区域住宅市场成长状况 29 2.4区域市场目标客层研究 45 第三部分：项目定位 48 3.1项目定位 48 3.2项目产品建议 54 第四部分：项目开发 68 4.1开发时序建议 68 4.2价格定位 71 第五部分：投资收益分析 74 5.1项目成本预测 74 5.2项目资金筹措计划 77 5.3项目开发财务评价 78 5.4项目敏感性分析 79 5.5项目现金流量与动态盈利分析 82 5.6项目资金来源与运用表分析 83 第一部分：项目概况 1.1宗地位置 小结：由图直观可见 1、项目位于韶关武江区群康路，紧邻新华北路、工业路，周边路网完善，可轻易通达市内各区，到高铁武广站、市汽车站、火车站、京珠高速、韶赣高速等交通重要枢纽仅需十多分钟的车程，交通优势明显。 2、项目周边新旧楼盘众多，居住、商业氛围较好，项目距西河体育中心、西河全民健身广场、世纪购物广场、中环购物广场、红星美居中心等知名商场仅五分钟车程，人气较旺，是韶关市民日常工作、居住、活动、社交的中心，区域知名度较高。 3、项目周边各项配套十分完善，学校、医院、超市、菜市场、酒店以及各类型娱乐、餐饮店等近在咫尺，配套优势明显。 1.2宗地现状 1.2.1项目地形及四至景观 项目地块较为方正，为北高南低的坡地地貌，高低落差合理，有利于规划的差异化、创新性； 北面是宝盖岭，自然景观丰富，景观视野开阔。 项目南面为汇展华城和幸福家园项目，这两个项目为韶关市两个大型房地产项目，但本项目与以上两个项目有旧厂房间隔，项目西面也为低层民居和旧厂房，影响了项目的景观，但视野开阔； 项目东面为韶关第五中学和低层住宅建筑，景观不是很理想。 东面也是旧民房，景观也不理想； 北面（宝盖岭） 南面（民居、旧厂房） 西面（民居） 东面（韶关第五中学） 小结：项目北面自然景观资源最为丰富，但其余三面都给学校、底层民居和旧厂房包围，景观不够理想，但项目地属于坡地地形，视野较为开阔，可以在一定程度上降低项目在景观视野方面的劣势，总体来讲，项目在这个方面优势不大。 1.3项目周边配套 1.3.1项目周边交通状况 工业路（外围—东西走向） 群康路（内围—东西走向） 新华路（南北走向） 小结：项目临近韶关市区南北走向的新华路，以及东西走向的工业路，周边路网完善，交通通达率高。群康路已列入韶关市交通规划改造工程的主要工作之一。 公交车站（东岗岭站） 小结：公交路线有9路、12路、20路、25路等，贯通韶关各区，片区居民交通出行较为便利。 1.3.2项目周边配套 1、商业配套 世纪购物广场 红星美居中心 超市 银行 肉菜市场 小结：项目商业配套十分完善，附近人气较旺，是项目主要优势之一。 2、教育、医疗配套 群康幼稚园 东岗岭小学 韶关第五中学 小结：该片区享有韶关一线教育配套，教育配套涵盖幼儿园、小学、初中优势十分明显。 3、体育设施配套 西河体育中心 西河全民健身广场 篮球场 乒乓球场 主题活动广场 健身设施 小结：该区域体育设施配套十分完善，项目距西河体育中心、西河全民健身中心仅五分钟路程，该区域历来就是韶关市民休闲娱乐、健身的重要去处，大众认可度高。 1.4项目规划控制要点 项目地块初拟技术经济指标 项 目 指 标 总用地面积 29309㎡ 总建筑面积 112081.5㎡ 计容总建筑面积 102581.5㎡ 1、住宅面积 90831.5㎡ 2、国学馆 600㎡ 3、双语幼儿园 2000㎡ 4、社区文化艺术中心 2450㎡ 其中 数字图书馆 300㎡ 数字电影院 500㎡ 少儿艺术中心（书法、绘画、音乐、舞蹈、雕塑）、文化展厅 1650㎡ 5、文化商品街 5700㎡ 6、社区健康中心 600㎡ 7、其他配套 400㎡ 8、地下车库面积 9500㎡ 总户数 800 地下车位数 420 容积率 3.5 绿化率 40%