2013年某公司投资策略建议报告分析36 4p.pdf

投资策略建议报告 2013年12月 1 研究框架 逻辑结构图 2 研究框架 研究目的和研究方法 报告目的：分析总结全国房地产市场竞争环境，通过定性分析和定量分析，推荐住宅和商业地产重点投资城市，为公司 下一年度土地拓展提出方向性建议 研究方法：宏观分析与中微观分析相结合，定量分析与定性分析相结合，数据分析与案例分析相结合，时间序列分析与 横向对比分析相结合 数据来源：国家和地方统计年鉴、统计公报（2008-2012年），中国指数研究院数据库为主，参照克而瑞等其他数据库； 地方房地产网站和房地产预售、备案网站 其他说明：宏观部分采用传统的三级城市划分方法，城市圈分析部分按照城市房地产发展程度采用三类城市分析方法 3 目 录 S T N E T N O C 4 宏观房地产政策评述 5 宏观房地产政策评述 研究框架 根据目前影响房地产市场的热点政策影响时效，将房地产政策分为短中期政策和长期政策 6 宏观房地产政策评述 短中期政策 1、预售管理政策和价格管制政策 一线城市政府受到房价调控目标的压力，今年出台了房价部分预售管理政策和价格管制政策。 预售管理政策：以北京为例，对商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预 售许可时，施工进度应达到以下条件：地上规划层数7层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层（含）以上 的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上（且不低于7层） 价格管制政策：北京市住建季11月初明确，年底前单价高于4万元的楼盘不予批预售许可证；前期已经上市而在今 年尚未取得过预售许可证的项目，即便有新盘要入市，涨价幅度也不能高于10% ；叫停捆绑精装修以便逃避监管的变相涨 价销售方式；同时，现房销售也以不涨价为前提审批。此前，住建委颁发预售许可证时，要求新盘预售价格不得高于周边 区域均价，导致开发商采用捆绑装修的方式销售 在房价调控目标的压力下，四季度是房价上涨过快城市临时管制政策出台的密集期，今后房企在上述城市开发时， 四季度预计会提前考虑政策变动因素 7 宏观房地产政策评述 短中期政策 2、房贷政策：12月40城市个别银行暂停房贷，仅5城仍可执行首套房8.5折优惠 银根吃紧，40个城市个别银行有暂停房贷现象 国有银行也加入停贷大军 12月以来，在房贷市场上，全国银行“停贷潮”蔓延态势达到峰值，停贷的城市逐渐由一二线城市发展到全国，停 贷的产品也逐渐由原来的仅限二套房扩展到首套房，停贷银