2014年度中国楼市白皮书.pdf

中国房地产数据研究院 目 录 第一篇 导语 2 第二篇 2014 年中国房地产政策分析 10 一、概要 10 二、宏观经济政策 15 三、行业政策 22 四、国内房地产政策展望与建议 29 第三篇 2014 年中国房地产经营数据分析 34 第四篇 2014 年中国土地市场分析 37 第五篇 2014 年中国典型城市房地产住宅市场分析 45 第六篇 重点开发企业 61 第七篇 2015 年房地产基本面展望 72 1 中国房地产数据研究院 第一篇 导语 2014 年 3 月 3 日，全国人大、全国政协（以下简称“两会”）会议在北京召开，期间国务院总理李克强表示： 对于合理的自住需求，要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应，对房地产市场则要因城因地分类进行调控， 抑制投机、投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。 综合总理政府工作报告和答记者问的讲话看，均强调要因城因地分类调控房地产市场。2014 年房地产调控核心 没有改变，一方面抑制投机和投资性需求，另一方面满足自住性需求。由此我们认为 2015 年楼市调控继续以现行 的限购限贷为核心，仍将通过加大保障房、中小户型供应，以及抑制投机投资性需求来防止房价大幅上涨；房地产 税现阶段仍以立法、试点为重点，全国实行尚需时日。摆脱全国一刀切模式后，各地对楼市调控的自主性增加，将 会根据具体情况开展差异化的调控措施，总的来说，因地制宜是大原则。 市场即将进入 2015 年，我们认为，2015 年房地产将全面进入深度调整期。一方面从行业外部因素来看，中国 房地产业面临国内外多重复杂因素的影响，随着美联储逐步缩减 QE，导致系统性的融资成本上升，欧洲结构性问题 仍未解决，再加上仍高企的公共债务，使得欧洲有必要进行进一步的财政整合；国内经济目前已经进入中速增长阶 段，未来的经济增速将保持在 7%-8%的中速增长区间，我国政府正大力推进结构调整和经济再平衡，由投资驱动型 转向消费驱动型，实现可持续发展。李克强总理自上任以来，将经济增长的质量和效益放在更加重要的位置，围绕 “去杠杆化、结构性改革和避免大规模刺激计划”的经济思想，在保证经济运行在合理区间的条件下，着力转变经 济发展方式，调整经济结构，推进改革创新，释放内需潜力和改革红利。另一方面，从行业内部因素来看，目前房 地产的供求逐步逆转，调整预期已经形成；库存水平已达到历史新高，未来供给压力将进一步加大，部分城市尤其 是一线城市由于供需矛盾，房价存在进一步上涨动力；部分三四线城市前期库存量较大，市场下行的风险依然偏高。 在这样复杂的环境下，房地产业的下一步健康发展相当重要。未来市场发展趋势如何？未来的政策调控方向应 该如何操作？房地产业的发展定位是什么？这些问题都是需要我们深入思考的。中国房地产数据研究院作为中国房 地产市场独立的研究机构，期望从对 2014 年房地产市场的客观分析中，发掘出市场发展的基本脉络，为消费者购 房提供参考、为地产从业者理清思路、为决策者提供政策依据。 2 中国房地产数据研究院 主要结论 一、 2014 年市场概况 1、 2014 年全国市场增速减缓明显，开发投资额、销售面积、新开工面积均呈现回暖迹象。 2014 年 1-11 月份，全国房地产开发投资 86601 亿元，同比名义增长 11.9%，增速比 1-10 月份回落 0.5 个百分 点，其中，住宅投资 58676 亿元，增长 10.5%，增速回落 0.6 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 67.8%。 2014 年 1-11 月，商品房销售面积 101717 万平方米，同比下降 8.2%，降幅比 1-10 月份扩大 0.4 个百分点。其 中，住宅销售面积下降 10.0%，办公楼销售面积下降 9.2%，商业营业用房销售面积增长 7.1%。商品房销售额64481 亿元，下降 7.8%，降幅比 1-10 月份收窄 0.1 个百分点。其中，住宅销售额下降 9.7%，办公楼销售额下降 2