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典型国家和地区位房保障政策经验与启示 　　中低收入家庭的住房问题是一个世界性的问题，发达国家和地区经过多年探索，已经建立起了相对成熟的公共住房保障政策和制度。学习借鉴发达国家和地区先进经验，制定和完善符合我国实际的住房保障政策体系，对解决好广大中低收入家庭的住房问题，加快构建社会主义和谐社会，具有重要意义。 　　 　　一、典型国家和地区住房保障政策的主要模式 　　 　　从世界范围看，典型国家和地区采取多种方式为本国或本地区居民提供了比较完善的住房保障，较好地解决了中低收入家庭的住房困难，大致包括五种模式。 　　 　　(一)美国实物与货币相结合的住房保障模式 　　美国政府一直采取积极的措施，解决低收入者的住房问题，主要包括两个方面。 　　1、为低收入家庭提供实物住房。①公共住房。公共住房是政府房屋署拨款建设并直接管理的房屋。这种房屋主要用于出租，其租金标准根据家庭收入而定，一般为家庭收入的1／3。②廉价公屋。廉价公屋是指政府提供地收入偏上家庭租住的公有住房。其家庭年收入限制数字相对较高，如一家一口为28150美元，一家两口为32150美元，一般租金标准要超过家庭收入的1／3，但房子比较舒适，房屋环境和设计要好一些，地段也好一些。以上两个层次政策的透明度都比较强，运作程序也比较规范。首先由低收入者向政府房屋署提出申请，然后进行调查，调查核实后，进行排队轮后，一般至少要2－3年。一旦家庭收入超过标准，便会搬出去，否则，将大幅度提高租金，高达5倍以上。 　　2、政府提供住房补贴。①租金补贴。租金补贴是针对低收入者承担私人房屋而言，政府鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者。当低收入者承租后，低收入者将自己收入的1／3付给房主，其余由政府代付。这样不仅解决了低收入者的住房，而且不损害房东的利益(例如，一间房屋月租金900美元，房客月收入2100美元，其中的1／3是700美元，那么房客就付700美元的房租，房屋署代付200美元的房租，房东总收入不变)。②购房补贴。2003年12月16日，美国总统布什签署《美国首付款法案》，为购房的中低收入家庭提供l万??元或者是住房买入价格6％的首付款资助，该法案计划每年至少帮助6万个低收入家庭支付首付款和交易费用。 　　 　　(二)德国以发放住房补贴为主的住房保障模式 　　德国的住房补贴制度主要包括租房补贴和购房补贴两类。租房补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。德国约有60％左右的居民租住住房，其中约1／3租住公共住房、2／3租住私人房屋。近年来，为保证每一个家庭都能够有足够的住房租金支付能力，德国住宅补贴法规定，居民实际缴纳租金与可以承受租金(一般为家庭收入的1／3)的差额由政府承担，补贴资金的来源由联邦政府和州政府各承担50％。此外，财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴。目前，约有86％的德国人都可以享有不同额度的住房补贴。 　　 　　(三)新加坡以政府建房为主的住房保障模式 　　新加坡政府实施的是广覆盖、高标准的住房保障政策。主要做法是新加坡政府成立专门的法定机构，对占住户总数80％的中低收入者，统一供应组屋，并实行严格的限房价、限户型政策，保证大多数居民买得起组屋。政府规定，每户中低收入家庭可以购买一套组屋，购买组屋居住不满5年出售要交较高的税。同时，还对少数低收入困难家庭实行更加优惠的住房保障政策。(1)对占居民家庭总数8.5％的困难户供应由政府补贴的小户型旧组屋，政府购房补贴标准为：两室一套的，政府补贴购房总价的1／3；三室一套的，政府只补贴5％；四室以上大户型的不补贴。(2)对占居民家庭总数8.5％的特困户(月收入不超过800新元的家庭)租给更小面积的旧组屋(一般为40平方米左右)，月租金仅为十几新元。 　　 　　(四)法国的法律强制型住房保障模式 　　从2000年开始，法国政府专门颁布法律，规定任何一个开发商在住宅建造规划中，至少拿出20％的面积，卖给社会福利房屋管理公司，有其出租或出售给低收入者，并提供房屋的日常维护和管理，其余80％则按照市场价格销售。这一强制性规定有两个好处：一是促进不同社会层次的居民相互掺杂和融合，防止人为地将一座城市分割为富人区和穷人区，特别是避免出现贫民窟。二是促进街区内多种多样的经济文化生活的融合。在政策推行过程中，政府也会考虑对荣辱的家庭进行适当筛选。 　　 　　(五)香港租售并举的住房保障模式 　　香港的住房保障制度可以说是亚洲地区城市的典范。香港是高房价的地区，居民平均住房面积标准较低，但是中低收入居民的住房问题得到了很好的保障。香港住房保障政策体系比较清晰，主要包括两部分： 　　1、居屋政策。即对中低收入者实施的购房优惠政策。①政府无偿提供土地，由房委会组织建造居屋，并设立专项