上海-莘闵别墅区新南路1 号定位项目定位塑造报告.pdfVIP

事业二部市场营销部 新南路 1 号定位塑造报告 目 录 区域规划篇 2 一、区位特点 2 二、交通状况 2 三、配套状况 3 市场篇 4 一、市场概述 4 二、产品分析 5 项目定位 8 一、客源分析 8 二、客群描述 8 三、SWOT分析 10 四、项目定位和预期售价 10 项目塑造11 一、地块分析11 二、住宅建筑规划11 （一）规划原则11 （二）物业配比 12 （三）户型配比 12 （四）公寓类装修标准 13 （五）会所 15 附件一：新桥区域楼盘详解 16 附件二：竞争楼盘装修标准 21 第 1 页共 22 页 事业二部市场营销部 区域规划篇 一、区位特点 该地块位于松江新桥镇，距离南上海的区域中心 莘庄仅 5 公里，是上海发展最早、最成熟的别墅区域， 也是上海西南区离市中心最近的别墅板块之一，即新 闵别墅区。该区域首轮开发开始于上世纪 90 年代，主 要以独立别墅为主，如百佳花园、雅阁花园等。2000 年后进入第二轮开发，产品呈现出多元化状态，独立、 双拼、联体与叠加别墅全面上马，其中独立别墅有绿 洲比华利、浅水湾花园、绿洲长岛·星俪苑别墅、晶 苑·四季御庭等；经济型别墅有同润别庄、沿海·丽水华庭、万科·白马花园、达安圣芭芭花园等。目 前区域内已引进房产商 40 多家，其中不乏如万科、达安、沿海等知名开发商，已开发面积 8000 多 亩，建成别墅 10000 多幢，已经成为亚洲最大的成熟别墅区。新闵别墅区内环境幽静雅致、道路宽 敞通畅，是低密度宜居板块的典型代表。 二、交通状况 长期以来，新桥板块进出市区和莘庄地区仅 有莘松路一条道路，其交通拥堵问题已成为限制 新桥地区发展的重要瓶颈问题。随着 2009 年 A8 的扩容，A8 收费站南移，新桥地区由九新公路 可以直接上 A8 高架直达沪闵高架，且开拓地面 辅道，以及银都西路隧道的开通、2010 年金山 铁路支线的开通将会给新桥地区的交通出行带 来彻底的改变。 第 2 页共 22 页 事业二部市场营销部 三、配套状况 新桥地区缺乏基本的商业配套，区域内仅有巴比伦广场，生活购物日常百货主要依赖莘庄地区 的乐购等大卖场。另外，在教育、医疗、文化娱乐方面，也主要依赖莘庄地区。 区域内万科弘基广场 7000 平方米已开业，业态多为餐饮和休闲娱乐；新弘国际城的商业规划 3.5 万平方米，预计有超市、精品店等业态。 （以下距离为从新南路明兴路路口为起点的行车距离） 1、 距离城市地标距离 虹桥机场：16 公里；浦东机场：52 公里 徐家汇：16 公里；漕河泾：13 公里 人民广场：24 公里；陆家嘴：26 公里 旗忠网球中心：8.3 公里 2 、 轨道交通： 轨道交通 1 号线（莘庄地铁站 5.5 公里），轨道交通 5 号线（莘庄地铁站 5.5 公里），金山支线 22 号 线（站点待定，2012 年建成） 3、 公交路线： 松莘线（松江大学城－莘庄站－外环路站） 4 、 教育： 上海青贝园早教中心（松江区莘松路 1000 号 315 室） 上海师大康城实验学校（九年一贯制学校，莘松路 958 弄瀑布弯道 18 号） 5、 综合商场： 巴比伦生活广场（3.6 公里）、新闵生活广场（0 公里）、万科白马弘基休闲广场（0.6 公里）、乐购（4.7 公里）、特力屋（4.7 公里） 6、 银行： 工商银行莘庄支行（莘松路 288 号，4.5