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农寰一个商业模式缔造与终结 　　他创造了一套备受推崇的商业模式，掀起了一股全国范围内的“农改超”风暴，他被视为中国房地产界的一匹黑马，被赞誉改变了中国农贸市场“脏乱差”的落后形象。但是，今天的他，披着满身的唾沫，背着沉重骂名，在看守所里痛苦地等待2006年的新年。 　　 　　夏正文的被捕，标志着一个曾经风靡全国的商业模式的终结。 　　这是一个人的失败，一个企业的失败，也是一种商业模式的失败。 　　2005年11月26日，夏正文在四川省剑阁县被捕。2006年的新年，他是在看守所度过的。 　　经过1年多的苦苦支撑，夏正文终于没能为他的“龙寰模式”找到出路。2005年9月18日，面对风卷浪涌的退铺风潮，他再也无法承受，“龙寰模式”之父终于走上了逃亡之路，只留下了他那位于重庆市沙坪坝区嘉多利广场的公司，在唾沫成河的急风暴雨中飘摇。 　　他的被捕，为自己首创的“龙寰模式”画上了一个悲惨的句号。 　　 　　“农改超”风暴 　　 　　1998年，重庆市拆迁办干部夏正文辞官下海，注册成立了一家房屋销售代理公司。 　　生意很艰难，几年中公司虽然赚了一些钱，但理想的目标依然遥远。不久，一条来自官方的信息让他再次亢奋起来：重庆市主城区共有农贸市场300多家，其中有200多家农贸市场急需升级换代，即使保守估计，此项工程也将带来30亿元商机! 　　谁有足够的智慧，把重庆落后肮脏的农贸市场变成明亮整洁的超市并卖出去，谁就能够一夜壮大。夏正文苦思多日，终于找到了点金石，那就是他的“龙寰模式”！2001年1月，他成立了新公司来完成他的新使命，并为它起了一个响亮的名字：“重庆龙寰物业发展有限公司”。 　　夏正文一手设计的这套“龙寰模式”就是：先由龙寰物业作为开发商整体盘下农贸市场，改造后将其分成若干个摊位，然后把单个摊位的产权出售。而购买者并不直接经营管理其摊位，却作为投资人反过来把摊位再转租给夏正文指定的专门的商铺管理公司，并由其统一租赁给经营户，且由这家管理公司每月向摊位产权持有人付租金。 　　夏正文为他的投资者算了一笔“包赚不赔”的账：摊位平均价格约1万元／??方米，一个摊位大约5～10万元，小的2～3万元就能买到。以10万元的投资为例，如果买住宅，在重庆市可以买一套40平方米左右的房子，用1．5万元装修好，再租出去，月租约400～500元，20年才能收回投资；如果买龙寰连锁农贸超市的摊位，则可以买到两个标准摊位，不用再装修即可出租，月租可达1500～2000元，5年收回投资。 　　几万元的门槛并不算高，稍微有点积蓄的市民都可以成为这样的“跷脚老板”，这个诱惑对于普通市民实在不算小。 　　与此同时，全国房地产行业由于迅速发展开始出现泡沫化，其中又以商业地产的闲置为甚。夏正义更加躁动起来。除了农贸市场外，他还要在这些闲置的商业地产上大做文章，将“稻草”变为金条。 　　2003年8月，夏正文出资1700万元，整体盘下沙坪坝区工人村农贸市场，再花1000多万元将其装修一新，摇身变成“超市”，随后将超市分零为300多个摊位出售。 　　那是整个中国房地产市场火得不能再火的一年，那是只要是房子就会成倍增值的一年，那是全民炒房的一年。再加上夏正文的这套投资算盘的鼓动，投资者疯狂了，他们像着了魔一样被夏正文和他的“龙寰模式”所吸引，为了买到龙寰的商业铺面，他们半夜爬起来，跑到龙寰售楼部门前排起几百米的长队。夏正文一下子就收回了全部投资并大大赚了一把。 　　龙寰首战告捷，似乎印证了“龙寰模式”并不是空洞的理论，而是经得起实践，能出奇制胜的实战宝典。 　　夏正文信心倍增，决定放开手脚大赌一场。他集中所有的资金，先后对14个农贸市场进行了超市改造。为吸引投资人购买摊位，他为购买摊位的业主画了一个大大的饼，吹了一个大大的气球：投资者每年租金利润率将达到8％～17％。龙寰诱人的广告四处飘扬，刺激着每一个市民兴奋的神经。 　　当时的中同，正处于股市低迷期，银行的存款利率也一降再降。龙寰的“钱景”成为另一支强力兴奋剂，人们纷纷从股市套出现金，从银行提出存款，争相抢购龙寰商铺。一位叫陈兴强的业主在几个不同的超市买了6个摊位，总投资30万元；一位姓谢的先生自己买了20多个铺位后，还发动亲戚朋友也抢购了20多个。然后，他们都无一例外地将自己买来的商铺转给夏正文指定的江航物业等商场管理公司代管。当然，这些公司其实都是夏正文自己出资成立的。 　　南坪金子村“农改超”项目无疑是夏正文的一大杰作。夏正文买下这块地产总共花了2718万元，经过装修改造，卖出价格高达16000元／平方米(按套内面积计算)，超市铺面共4448．75平方米，龙寰就可以卖到7118万元。仅此一项，短短几个月时间，夏正文就赚了差不多3000万。一路狂奔，两年之内，夏正文就赚了2亿