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农村土地使用权资本化两大效应 　　我国是世界上为数不多的少数几个工业化与城市化进程不同步的国家。今天，加速城市化进程，实现农村人口的大规模转移，已经成为社会的共识。在众多制约城市化进程的因素中，土地制度无疑具有基础性决定意义。我国大陆的土地制度是世界上最简单而又最模糊的制度。说其最简单，是因为整个大陆仅存两种制度：国家所有和农村集体所有；说其最模糊，是因为无论在国家所有制和集体所有制方面，都存在多个主体并存和自然人缺位的问题。这种二元土地制度的真谛在于政府对土地资源的控制。所以，随着市场经济体制的形成，城市化进程过程中产生的城市土地扩张与农村土地特别是耕地的流失的矛盾日益尖锐。本来，城市化的最大受益者应当是农村人口，但目前我国却呈现出农民利益受损的反常现象。通过实行农村土地使用权资本化政策，可以有效遏制城市地方政府乱征滥占农村土地，提高城市土地利用效率，加速城市化进程。 　　 　　一、农村土地制度内外失所 　　 　　土地制度及其产权关系长期以来制约着我国经济的发展。改革开放以来建立的城市土地要素流转机制成效十分明显。我国城市土地制度主要借鉴原香港（王室所有）土地制度，实质上就是国有土地使用权的资本化形式。尽管实践中仍存在许多问题，这种制度所建立的城市土地要素流转机制，直接推动了城市经济增长和市政建设的飞跃。 　　但农村土地要素的流转机制一直没有得到解决。现有农村土地的集体所有制，本质上相当于欧洲部分国家历史上曾存在过的“总有”共有制，其主要特征是：社区（村落）成员的身份凭出生自然（部分人通过婚姻）取得，社区成员共同拥有土地所有权；任何成员不得出卖土地；土地定期在成员间重新平均分配；调整原则是平均主义的，主要以人口为依据，且耕地的质量也尽量公平（肥瘦搭配）。 　　农地农用是土地资源稀缺国家普遍遵守的原则。农村集体虽然被法律赋予了所有权，却没有最终处置权。集体至多只有被动的认可政府征收土地的义务。政府征用农村土地，只需付出少量的土地“补偿费”，而政府一旦转手，把土地投入批租或拍卖市场，就会从中获得巨大的土地收益。地方政府乱占耕地，是破坏农地农用原则的最大危险因素。在征收农民集体土地的时候，政府的谈判对手是农民集体的干部，只需诱之以利禄，逼之以威罚，不愁其不就范。另一方面，受制于集体行动的逻辑，单个农民维护集体土地的激励不足。个人的全力投入付出很大，而可能获得的收益却十分有限。每个人都希望别人站出来据理力争，自己搭便车坐享其成，结果只能是大部分农民缄默不语，几个干部就可拍板决定。现在很多地方已经形成大量“种田无地，就业无岗，低保无份”的“三无”农民。他们无疑是现有集体土地所有制和政府征地制度的直接受害者。 　　同时，土地集体所有制使土地成为社区内部农民的“公共产品”，“公共地悲剧”无法避免。这自然导致农民经营土地的短期行为。面对土地肥力下降和水土流失消失现象，农民往往听之任之，农民的环境意识和保护耕地意识都十分淡薄。无论是富裕地区的农民，还是比较贫穷地区的农民，农民对住宅投资的积极性都远远超过对土地的投资积极性。 　　一方面，农民没有能力和兴趣保护耕地；另一方面地方政府存在强烈动机和便利手段征收农村土地以牟取暴利，耕地资源的命运可想而知。 　　 　　二、农村土地使用权资本化价值估计 　　 　　“资本化”是市场经济中常见的现象。凡是能够给当事人带来稳定收益的资产，其市场交易价格就是这种资产的资本化价值。抽象权利的买卖是人类社会古老的现象。已知的最早文献记载出自《旧约：创世记》：哥哥以扫用自己的长子权换取了弟弟雅各的一碗红豆汤。欧洲和中国封建社会的“卖官鬻爵”也是例子。 　　英国经济学家威廉?配第第一个对土地所有权的交换价格进行了富有洞见的探讨。他根据当时英国的死亡统计推断，祖孙三代可以同时生存的期间大约为21年，因此，一块土地的价格等于它的年地租额乘以21年。亚当?斯密则进一步用年地租额除以市场利息率来计算土地的价格。 　　马克思不仅肯定和完善了“地租资本化”思想，而且最早提出了收益资本化的思想。 　　现代土地权利的资本化评估技术都是根据费雪对资本的定义建立起来的。费雪建立了直接资本化和报酬资本化法的数学方法和观念。 　　利用费雪等人的理论，我们可以建立我国农村土地使用权资本化的方法。对土地使用权进行资本化，就是设法找出能产生等值收益的“资本”的价值，并以这种价值代表土地使用权的价值。它等于使用权有效期内历年收益的贴现值。用这个贴现值表示的这块土地的使用权的市场价值就是进入市场交易的基准价格。 　　土地使用权的市场价值与市场交易价格是两个不同的概念。但就整体和长期而言，两者是一致的。这种一致恰恰是通过两者的不一致达到的。从我国实际情况来看，由于农业向外转移劳动力的压力巨大（绝对数和相对数都远远偏离