中国指数研究南京房地产2011市场发展情况77P.docxVIP

中国指数研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010 1 中国指数研究院 中国房地产指数系统 摘要 一、 宏观环境：经济增速放缓，达成房价调控目标 2011 年，南京市经济继续增长，人民收入水平进一步提高，但 GDP 增速放缓至 12.0%，仍高于全国 GDP 增速；产 业结构逐步优化，第三产业占比继续上升；CPI 为近十年来第二高，四年来首次持平于全国水平（5.4%），下半年物价水 平得到基本控制；固定资产投资增长 21%，基本与 2010 年持平，但房地产开房投资占比下降；国内消费需求增速下降， 贸易逆差进一步拉大。 在全国房地产调控持续加码，商品房限购限价、保障房供应配套、货币政策等各方面措施进一步落实的同时，南京出 台相关细则：“对已有 1 套住房的本市户籍居民家庭、能够提供 1 年以上（含 1 年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市 户籍居民家庭，可新购 1 套住房（含新建商品住房和二手住房）”给市场带来显著影响。 二、 市场分析：住宅市场量价出现调整 (1) 总体表现：销售套数降至近年低点，价格上涨势头得到遏制 南京住宅市场成交低迷，价格涨势得到控制，写字楼及商业用房量价各月波动明显。价格方面：商品房销售均价近年 来首次下跌，跌幅 2.7%，其中住宅的跌幅更大，均价下跌 8.8%，是近三年来的首次下跌，下半年价格调整趋势更加明 显；写字楼及商业用房价格单月波动显著。需求方面：商品住宅成交套数连续第二年下降，已跌破 2008 年低点；写字楼 及商业用房成交量各月起伏较大。供应方面：商品住宅新批准上市套数同比小幅上升 3.5%，但较 2008 年下降 9.7%。供 求对比来看：住宅市场明显供过于求，库存持续攀升，出清周期延长。二手房市场：受影响大于新房，但各区域价格跌幅 不足 2008 年，成交量持续下滑，同比下降 34%，下半年价格降价趋势显著，其中郊区价格调整幅度较大。 (2) 需求转变：中小户型、郊区是热点 产品形态：中小户型仍为市场热点，100 平方米以下中小户型继续热销，占比有所提高。区域分布：江宁、浦口等郊 区仍为市场主体，成交量占比较高。 2 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010 2012 年南京房地产市场发展研究报告 (3) 不同板块：江宁、浦口和河西仍是销售三大主力 价格方面：各板块下半年下跌明显，但由于 2011 年折扣力度较大的楼盘多集中在浦口、江宁、城北等板块，使得其 价格跌幅相对其他板块较大。需求方面：江宁、浦口和河西成交量占比位列前三位。 在全市各板块中，河西板块价格坚挺，四季度为均价最高的板块，成交量也位居第三；江宁板块成交面积居首，浦口 板块成交套数居首，多为刚需首选。 三、 土地市场：量升价跌，出让金总额下降，地王含金量成色不足 价格方面：楼面均价下降 50%，溢价率跌至 2005 年来最低点附近，仅为 4%。成交方面：成交创 2006 年来新高， 同比涨幅 41%，各类用地成交量均有所上升，商业类用地涨幅最大。供应方面：计划供应量增加，支持保障房建设，同 时招拍挂市场实际推出量大幅上涨 28%，各类用地推出量均上升且商办类增幅显著。出让金方面：土地出让金四年来首 次出现下降，降幅超过全市商品房销售额降幅，表明政府收入受政策影响大于企业。地王方面：2011 年十大地王无论从 成交金额、溢价率还是楼面均价方面，均不如 2010 年。 四、 开发企业：多数房企业绩下滑，但市场集中度提高 2011 年南京市多数房企销售额同比下降，南京市商品住宅销售前十房企的销售额同比下滑 24.5%；另一方面，销售 额排名前十的房企市场份额已升至 37.6%，市场集中程度进一步提升。同时，企业拿地量基本与去年持平，拿地成本大 幅下降。从资金来源来看，房企资金总量连续三年上升，环比上升 4%，自筹资金占比 24%，基本与去年持平，国内贷款 占比升至 27%。 五、 市场展望：政策不动摇，价格继续下调，成交略有好转 2012 年，展望政策方面，仍将坚持房地产调控不动摇，自住型需求得到更多鼓励；房产市场方面，开发商降价促销， 使得成交略有好转，近郊楼盘及小户型产品继续成为成交热点；土地市场方面，成交量与金额继续下降；企业拿地减少， 推盘更加谨慎，降低业绩目标。 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010 3 中国指数研究院 中国房地产指数系统 一、 经济环境：经济增速放缓，物价水平仍然较高 2011 年，南京市积极加快经济增长方式转变，推动经济