分时度假――中国旅游房地产创新模式探讨.docVIP

分时度假――中国旅游房地产创新模式探讨 　　一、分时度假的概念 　　 　　分时度假起源于20世纪60年代。对于分时度假的定义，Real Estate Timeshares ActCH72IFlorida的解释是这样的；“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式作出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于一年的使用权，并且这～协议有效期在三年以上。”目前在国内，最为广大学者所认同的分时度假概念是指“开发商将度假地的房产分割成以周为基本度假单位，并分别将分割后的度假房产的使用权分别出售个多个购买者。当消费者购买了一周的房产使用权后，便成为该度假房产的使用权，并拥有了在其所购买年限和使用年度内到自己的度假房产中住宿的权利。由于会员在购买分时度假使用权时已经预先交纳了住宿费.因此在以后的使用年限内无须在交纳住宿费。此外，购买者还拥有自由买卖、转让、出租、馈赠、继承等系列权益，拥有享受公共配套设施的优惠使用权利。笔者认为，分时度假其实是旅游业和房地产业相结合的产物，是旅游企业的一种经营模式，是旅游者的一种新兴的生活方式。 　　 　　二、国内有关学者对分时度假在中国发展的困境的研究 　　 　　李肖楠(2007)在《中国分时度假业的发展反思》一文里，分析了我国当前分时度假所面临的现状，针对这些制约性因素，作者提出了发展“中国式”分时度假的建议。薛源(2008)在其《欧盟对分时度假及相关产品的法律规制》文章里，对欧盟的分时度假产业的法律规制进行了介绍和分析，总结了欧盟规制分时度假产业的经验，指出了我国的分时度假产业应该进行法律规制和结合行业自治。徐燕(2008)在文章《我国分时度假产品发展中存在的问题及对策分析》里对分时度假在中国发展过程中出现的问题如价格偏高、法律制度缺乏、购买者在产品的交换空间上受到限制等进行分析，并从建安全法规.建立带薪休假制度和国内分时度假网络、集团化等方面提出了若干对策。 　　 　　三、中国旅游地产概念及概况 　　 　　我国旅游房地产的萌芽出现在20世纪八九十年代，海南是其发??地。关于旅游房地产的定义，沈飞最早提出的观点认为：旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。司成均(2007)等认为，旅游房地产是指主要满足旅游、休闲、度假及养生等综合需求，以自然、人文资源为依托，在旅游景区及其紧密区域开发的各类产权酒店、分时度假酒店、景区住宅、会务中心，展览馆和旅游休阑培训基地等物业的总称，随着旅游房地产业的发展，研究的深入，以及对于旅游房地产的理解的加深，形成了被广大学者普遍接受的定义：旅游房地产简称旅游地产，是指以游客(即旅游观光和旅游度假的人)作为最终消费者，为游客提供各种观光、餐饮，体验、居住度假、游憩购物、康体娱乐、商务办公等休闲功能的建筑物及关联空间。 　　旅游房地产作为房地产业分支出来的一种边缘地产形态，其发展速度之快，据统计，目前北京、上海、大连、青岛、广东、海南、福建等地已开工的旅游房地产项目达到了几百个，而其中以”高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动“为主题的休闲度假住宅、别墅、就已超过了100家。目前，海南旅游房地产住宅化倾向带来的高空置率等问题日益凸显，据统计，在海景房最集中的三亚湾等地，小区内的常驻率大多在20％左右。从全国范围来看，旅游地产主要集中在东南沿海城市及主要的旅游景区，总体发展的趋势是良好的。 　　 　　四、中国分时度假与旅游房地产的关系 　　 　　20世纪60年代在法国地中海地区，由于度假成为时尚，大量的海演别墅被开发出来。这种别墅由于房产价格特昂贵，很多家庭是无法单独购买的，而部分能够买得起的家庭，每年使用别墅的时间也不长，最多是几周的时间，空置率很高，所以欧洲出现了联合购买度假别墅在不同时间段使用的形式，这种经营方式就是早期的分时度假概念。在20世纪九十年代的时候，我国海南岛曾引进分时度假酒店，但在当时并没有呈现燎原之势。其主要原因是当时发展分时度假的条件还不成熟以及管理者引进分时度假的主要目的是利用分时度假这种模式来尽快销售空置的楼房。随着中国经济的发展和国民旅游方式的转变，分时度假正慢慢的浮出水面，被国民所认识。其实分时度假属于旅游地产中的一种经营模式，从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。根据刘艳红的研究成果，她认为分时度假是旅游房地产系统(三维)创新，即核心产品创新、形式产品创新、服务产|品创新。在刘艳红的著作《中国分时度假发展研究――旅游房地产创新》还说明了分时度假是旅游房地产的产品创新、市场创新、组织创新、渐进性、根本性创新以及是制度的变革。 　　 　　五、中国分时度假SWOT分析