南阳亿安时代广场商业推广营销思路改版.docVIP

亿安时代广场商业推广营销思路 一、整体商业规划设计建议 通过对桐柏县文化路与大同路地块（原县检察院）的实地考察、市场的调查情况、本项目初步设计方案及设计的可能性对项目做以下建议，供贵司参考： 1、 2号楼室内进深太长达到28米，单个商铺的面积达到80-90平方米，后期商铺销售时商铺总价偏高，大大降低目标客户群，不利于商铺的单独销售，同时也会影响商铺单价的提升。进深过长还影响单个商铺的使用价值，不利于商户的经营，也会加大后期招商的难度，从而增加项目成功开发的风险。我司建议对整个项目的规划做适当的调整： 1）把2号楼的底商以内街的形式做桐柏县的第一条室内商业步行街，内街人行通道宽度为3米，内街通道面积可以分摊到每个商铺中。 2）2号楼一楼北向商铺进深为16米左右，临南向内街商铺进深8.4米；2号楼的北向铺可以考虑双向开门。 3）2号楼在北向开商业中间的楼梯可以考虑取消，要多考虑人在内街的停留长时间，开口处开不低于3.6米的入口与内街走廊相连。 4）2号楼一楼内接的商铺中的自动扶梯，建议改为单向楼梯，同时扶梯靠近住宅的楼梯口这边，主要考虑内街靠北面商铺的向内街开口通道的贯通整体性。 5）考虑在在2号的一二楼设计公共卫生间，方便购物者和部分商家的生理需求。建议设在住宅通道与人行楼梯包围处。 2、根据本地块的特征、原建筑物特性及周边情况，原建筑设计方案在整个商业街的人流动向上存在局限性，本县中心商城就是的失败就是一个明显案例，建议做以下修改： 1) 原办公楼（4号楼）不增宽只改造，增加观光电梯，原办公楼（4号楼）东面增加做2-3层的商铺，增大商业的面积，3层可以考虑后期物业管理用房。西面增加2层的商业，与大同路上的大门建筑平齐。西面增加部分前期可以考虑做营销中心使用。 2) 在2、4号楼东面的设计上要考虑从广场向大同路引导人流的建筑处理。如可以考虑在2号楼拐角处一二层商业做成弧形的建筑、标示指引建筑等。 3) 整个项目二楼栋与栋之间分别用连廊相接互通。 如1号楼二楼与2号楼二楼之间、2号楼与3号楼二楼、4号楼二楼之间用连廊连接，增加人流的互通。3号楼考虑设置从在广场上直接到二楼内走廊的外楼梯的设置（设置后可以减少一个上二楼的内部楼梯），如果达不到，3号楼的南边考虑设置一楼到二楼的单向自动上行扶梯。2、4号楼西面（靠大同路）也要考虑一楼到二楼的外楼梯的设置。 4) 为了充分考虑商业的人气，建议将1号楼西面作独立商铺与便于与3号楼形成商业街，这样需要将一层的卫生间改到1号楼的北面楼梯间东侧。1号楼东、西两侧的商业楼梯在满足设计的情况下建议向中间移动，便于1号楼东西两侧可以设立独立的商铺，做到商业价值的做大化。 5) 项目临大同路入口处做醒目、大气的项目案名，具有浓厚的商业气息，让经过此处的市民很容易看到。文化路侧做个有特色的项目标示建筑小品。1号楼在二、三层楼中部面向广场的外墙上做大型的LED电子显示屏，便于后期商家的宣传和吸引人气。 6）喷泉广场的设计要充分考虑人车分流和停车、休闲位置的合理布局。 7）地下一层的通道考虑相互之间互通，如住宅与主力商业、休闲广场之间考虑互通，主力商业与休闲广场之间互通，住宅与主力商业、休闲广场之间还要考虑住宅安全的设置问题。 3、关于相关尺寸的修改： 1）2、3号楼的一层层高建议为4.5M，二层层高不低于3.9M。 2) 2、3号楼的二层外内廊的宽度建议由原来的2M改为2.4M，连接外廊宽均应不低于3M。 4、在3号楼的西面和1号楼的北面考虑设置集中摩托车、自行车车棚。 二、商业定位思路 在确定本项目的主题定位之前，可以先行针对项目所处在的区位特性进行整体的分析： 桐柏县目前的商业形态多为传统的临街门面，商业业态比较分散，没有集中化效应； 大部分商业业态多为临近周边的配套商业，品质均不高，各行业均零散分布，未凸显片区辐射效应，商业影响力不大，多为临街补缺型的商业； 桐柏县目前的零售业态中还未出现商场式百货的商业形式，中高档尤其缺乏，随着区域内的消费需求逐渐多元化和淮河旅游经济发展，百货业态市场的需求将存在较大的潜力。 桐柏县目前在娱乐主题性商业目前还是空白，步行街模式的商业布局能给予桐柏县一种新的商业格局，吸引投资客户的关注。 总结而言，亿安时代广场的商业定位思路要着眼于整个桐柏县的未来商业需求潜力出发，针对目前桐柏县的商业发展前景作为大背景，将本项目的商业影响力定位整个桐柏县的商业中心，即是： 主驱型定位：作为一个，2010年11月 百货零售主题商业 一站式购物体验 辐射全城商业体 娱乐休闲业态补充 专业型业态补充 桐柏的城市生活中心，桐柏的“心”，为城市提供跳动！