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创新公租房投融资制度探索与思考 　　投融资问题是制约公共租赁住房可持续发展的瓶颈问题。由于公共租赁住房投资规模大、收益水平低、资金沉淀周期长，吸引投融资比较困难，需要采取多种措施加以解决。本文结合上海公共租赁住房制度的定位和特点，介绍我们在解决公共租赁住房投融资问题方面的探索，以及进一步深化推进公共租赁住房投融资制度创新的建议和思考。 　　 　　一、上海公共租赁住房制度的定位和特点 　　 　　2010年9月，上海市政府正式颁布《本市发展公共租赁住房的实施意见》，标志着上海已全面建立由廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房组成的分层次、多渠道、成系统的住房保障体系。考虑到上海的廉租住房、经济适用住房已经覆盖了本地户籍中低收入住房困难家庭，而且经济适用住房实行“租售并举”；因此，上海的公共租赁住房主要定位于解决青年职工、引进人才和来沪务工人员的阶段性居住困难。 　　根据这一定位，上海在公共租赁住房制度设计上突出了六个特点。一是供应对象不限本市户籍。将住房保障覆盖面从户籍人口扩大到有基本稳定工作的城市常住人口。二是准入标准不设收入线。考虑到公共租赁住房面向青年职工、引进人才和来沪务工人员，涉及人群广、收入差异大，因此主要以在本市有稳定就业、居住困难等作为申请条件，不设收入线。三是采取“政府支持、机构运作”的管理模式。政府通过投入部分资本金、以土地出让金等作价入股、合理让渡或不参与分配租赁收益，以及给予税收、公用事业收费优惠等方式，支持发展一批公共租赁住房专业运营机构，采取市场机制实施经营管理。四是只租不售，并实行有限期租赁。公共租赁住房着重解决阶段性居住困难，主要通过租赁合同规范租赁行为，租赁合同期限一般不低于2年，符合条件的可续租，租赁总年限一般不超过6年。五是租赁价格按略低于市场租金水平确定。既体现一定的优惠性，又保证运营机构可持续经营，形成与住房租赁市场良性互补、协调发展的格局。六是多渠道筹措房源，主要布局在市区中环线附近。考虑到公共租赁住房供应对象主要是上班族，因此房源主要布局在交通便利、配套完善的区域，不能太偏远；在土地资源稀缺的情况下，综合采用新建、配建、改建、收购、代理经租等多种方式筹措房源。 　　 　　二、上海解决公共租赁住房投融资问题的有关探索 　　 　　在研究建立公共租赁住房制度的过程中，投融资问题引起了上海市委、市政府领导的关注和思考，主要基于以下三方面原因：一是住房租售比价严重失衡，住房市场租赁和买卖的租售比价已达到1：400，中心城区更为突出，有的超过1：500；租售比价失常，源于低利率，扩大了房租与房价的差距，对于培育租赁市场的单位出租人十分不利。二是土地供应相对不足，根据上海公共租赁住房的定位，其主要布局于中环线附近，而上海又是市域面积最小的直辖市，市区可供利用的存量土地更是十分稀少，动迁等前期开发成本巨大。三是资金沉淀周期比较长，与重庆等兄弟省市不同，上海公共租赁住房实行“只租不售”，因此难以在短期内回收投资，资金沉淀至少10年。 　　为了解决好公共租赁住房投融资问题，在市领导牵头下，上海市房管局会同相关政府部门、金融机构和房地产企业，进行了一系列研究和探索，目前考虑从5方面着手，推进公共租赁住房投融资。 　　一是设法降低土地成本，由于上海市区土地供应很少，动迁居民住宅成本又特别高，因此公共租赁住房建设主要利用国有企业“退二进三”腾出的土地。在2009年出台《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》基础上，2010年9月，市政府出台《关于鼓励本市国有企业利用存量工业用地建设保障性住房的若干意见》，规定国有企业可以利用原有的工业用地，按照公共租赁住房和经营性项目各占50％的模式实施开发建设。这是一项政府和企业“双赢”的制度设计，通过调动企业积极性，可以降低公共租赁住房的土地成本。 　　二是积极拓展低成本融资渠道。低成本融资渠道主要包括住房公积金、保险资金、社保资金、企业年金等。这些资金在银行存款利率非常低，投资公共租赁住房可以有效提高收益率。结合现有政策限制，目前上海已经实施的低成本融资主要包括保险资金和住房公积金两块，保险公司主要以中长期债权投资计划的方式，向从事公共租赁住房建设和经营的房地产企业提供融资；住房公积金则直接收购部分建成的住宅房源作为公共租赁住房使用。 　　三是由政府财政提供部分资本金和贴息。拓展公共租赁住房融资渠道，不等于政府不给予任何资金投入。公共租赁住房运营机构获得市场化融资，需要以一定规模的资本金为基础，这些资本金需要政府出资注入，在租金收益无法全额支付融资利息的情况下，也需要政府对差额部分进行补贴托底。目前，我们初步考虑，市区两级财政共同出资，向每个区县公共租赁住房运营机构提供一定规模的资本金；同时，对于运营机构租金收益不足以付息的部分，