宁夏灵武“中房·开元商业街”项目业态定位与招商策略预案银川中房商贸物业服务有限公司.docVIP

灵武“中房·开元商业街” 项目业态定位与招商策略预案 银川中房商贸物业服务有限公司 二00年月 灵武市以中兴路、富兴路、西平街是街铺经营的主要商业区，商业现状商业以临街商铺为主。灵武是典型的低租金市场。中高档消费极少，商铺普遍经营不旺，日渐衰微。在商铺租金水平普遍低下的情形下，经营者仍然不愿意进场经营。{宏泰商场、新华购物中心的操作失败对当地商户的打击较大} 商铺不成规模，是灵武现有商铺的先天缺陷之一。商铺普遍规模过小，功能定位比较单一，不足以形成综合的消费场所，因而难以保证商场的消费人流。 4、缺乏具有品牌影响力的核心商户 目前，城市商业缺乏有影响力的品牌商户，商场的租户组成和经营方式与街铺的散铺经营方式没有区别，不足以吸引消费人流，使得进驻的商铺难以维持经营。 此外，缺乏统一的经营管理和合理的功能划分与统一招租，使得商户的档次和素质参差不齐，吸引的客户层面不同，也就难以形成共同兴旺的局面，造成业主或商家不断降低铺租，如此恶性循环，造成现时商场铺租低下仍无人经营的局面。 5、城市商业业态单一和缺少档次 目前，灵武市商业业态比例中，服装服饰类所占的比例最大，约25%。服装行业竞争相当激烈。从档次分析一般以中低档服装为主，中高档及高档服装系列较少。灵武现时有一定消费能力的人群，为了满足自己的虚荣心，一般不在本地购买服装，感觉当地的服装品牌达不到他们的要求，宁愿到吴忠或银川去购买。 其次，餐饮业态尽管居第二位，当地的饮食文化比较丰富。但纵观灵武市各街的酒楼，缺少特色或品牌餐饮店，由此可见灵武的食市仍有一定的空间。 此外，百货类、超市占9%。此类主要是为顾客提供日常用品。主要原因是当地居民的消费水平太低，构不成消费中心；当地小农意识比较浓厚，花钱欲望比较保守。 6、商业经营规模存在同质化倾向 灵武的商铺及商厦主要集中在人民广场以及其周边街道，目前人民广场现时商厦与街铺无论从经营模式还是租金水平来看，差别都不是很大，不能够体现各自的优势。一般都是采用租赁形势，商厦租金水平基本都与所在街道平均租金持平，有的甚至还更低。 基于灵武商业经营规模同质化，商业中心的概念尚未形成，停留在街铺的概念上，缺乏的是一个高素质的综合性商业中心，必须有效的加以引导。 【小结】 1、人口基数较少，且仍然处于外流趋势，没有充足的人口支撑日益庞大的消费市场——保证充足的内部消费人口是基础； 2、现有的商业状况很难吸引周边人进入市内消费，整体商业市场和消费能力有待培育——吸引周边人口消费是必要的发展趋势； 3、整个商业环境气氛不浓，仍处于街铺经营自然成市状态——缺乏统一招商、规划等先进的商业运营理念； 4、依然停留在传统的日常用品及普通购物阶段——商业经营范围及业态急需升级和扩容； 5、经营档次、及租金水平较低，基本上中高档消费都处于外流趋势，形成恶性循环，无法提高经营者的兴趣。 6、新近商业项目陆续上马，导致同质化的恶性竞争异常激烈，整合、规划迫在眉睫； 三、商户对区域市场和项目反馈 （一）、目标市场商户对灵武商业的总体反馈 1、城市规模小，经济发展比较落后； 2、人均收入较少，没有足够的消费能力支撑； 一提到灵武，商户第一反映就是“穷”。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入远远低于吴忠、银川等其他城市。 3、商品档次多以中低档为主； 走遍灵武所有的商铺和商场，也找不到几个知名品牌购物店，连二三线产品都很难找。 4、商业业态杂乱，缺乏统一的商业规划理念； 5、租金虽低，但销售额更低； 6、沿街商铺空置率较高，在建商业规模过大； （二）、目标商户对灵武开元商业街的总体反馈 1、地段好； 2、在主力店新百超市、新百电器的带动下，或许将会有一定的人流量，但培育期较长，需观望、等待时机； 3、品牌商户在县级城市开设店面有数量的限制，市场不能容纳过多的商铺，暂时不考虑； 4、品牌商户在县级城市基本不考虑公司直营，主要通过在当地寻找加盟商来开展店铺的拓展； 5、虽然租金较低，但是没有人流、没有营业额，贸然入驻依然会亏本； 6、整个城市的商业发展与一些品牌定位不相匹配； 7、距离灵武较近，没有必要投入过多的人力与物力来开专卖店，灵武已经形成了消费外流趋势； 8、餐饮和娱乐业相对比较好经营； 【小结】 一个新商业项目的推出到成功是需要相当长的市场认可的，在灵武市目前有如此多的商业项目的情况下，如何让消费者认可此项目是非常困难的。与此同时更为主要的是如何让商家认可灵武又是一大难题。商户是非常精明的，消费者可以引导，但商家却必须用实实在在的优惠和利益来打动。综合来讲，要给予商户充足的市场培育周期的认可度，才有可能消除商家“观望、等待、怀疑的心态”。 四、灵武开元商业街直面的若干问题与思考 （一）项