宝华地块市场分析2009年5月.pdfVIP

宝华地块市场分析报告 2009年5月 本报告总纲 地 块 概 况 周边楼盘分析 区域规划与发展状况 S W O T 分 析 总 结 一、地块概况 地块简介 地块位于宝华仙林东路和宝四路交叉口的西北侧。 西南面为阳光集团地块，已由围墙圈起来；西面为仙 林新街坊.；东面是正在修筑的 “宝四路”，通往宝华 镇；北面为已拆迁地块；紧邻本地块西侧有村级公路 通往宝华镇。 项目地形较为方正，地势基本平坦，略高于两侧 公路路面。 本地块 （南面局部平整） 北面已拆迁地块 仙林新街坊 东面新开的 “宝四路” 地块西南面的阳光集团地块 • 地块初步研判 地块周边交通路网与外界联系较为方便，但 与仙林中心区距离较远，约8公里。且两地之间周 边尚处于空地，除仙林新街坊部分建成外，其他 建设及生活配套还不具备，地块本身无明显的自 然资源等优势。 二、宝华楼盘分析 宝华楼盘综述  宝华楼盘的开发总体缺乏规划，目前的楼盘分布散落，楼盘品质也参差不齐。  宝华房地产开发规模小，主要在售的楼盘只有3个楼盘，总面积约45万平方米； 从 06年开发至今，产品去化速度缓慢。  主要目标为仙林及周边的客户群，临近仙林大学城的大山地、新湖仙林翠谷 都是低密度住宅为主。但销售较为缓慢，剩余体量较大。  产品价格与仙林相比较低，同时由于该区域发展较慢、交通等因素，外部及 小区配套等设施欠缺。 • 仙林新街坊 • 06年底开始销售，07年房地产形势最好时的实际成交 价3600元⁄平方米，阳光集团拿地后，价格涨至4700， 目前报价为4300元，剩余10套左右136平方米的户型和 少量跃层178平方米的现房。 • 目标客户主要是大学城的教职工及炼油厂等大型企业 的职工。小区已经交付，但只有几户入住，配套是最 大的障碍。 • 仙林新街坊位于仙林大道与七乡河交界处，总建筑面 积26万M2;，共分四期开发，小区绿化50%，容积率为 1.18。开发商为宝地置业。 • 该项目产品主要以7层的花园洋房为主，面积从82~178 平方米； 大山地 • 06年底开始销售，尚未交付。规划是独立和双拼，分三期开发， 1期独立31套，双拼38套，总套数69套，销售并不理想，只售出 20套左右。 • 均为坡地别墅，独立主力户型在250— 380，价格较高，均价 12000元⁄平方米，双拼均价9700元⁄平方米。后期也没有动工。 • 项目地处国家四A级森林公园宝华山的余脉观音山上，为纯天然山 水景观别墅区。景观优势较大。 因为山地地形环境而产生地下面积约80㎡，加上20㎡的独立门厅， 全部为无偿赠送的使用空间。目标客户也是南京及大学城客户。 新湖仙林翠谷 • 07年开始销售，均价13000元⁄平方米的临湖13套独立已售完，在 售的联排别墅面积220-290平方，总价120-190万元每套，均价 7000元⁄平方米。 • 在售的一期总占地面积约270亩,约259户，已经售出约200套，部 分已经交付。 • 总占地面积约955亩，共分5期开发,共分为5个组团:东西高差20 米 ，沿湖组团包括13幢独立别墅、3000平米会所和样板区；A 、 B、D组团为北美风格小院排屋，C组团为南加洲风格小院排屋。 前期产品定位为具有别墅风情的小院排屋。 三、区域规划与发展 区域位置——位置独特，但发展较慢 宝华新城紧邻仙林，西距南京市区23公里，东距镇江34公里， 南至南京禄口国际机场50公里，北离南京新生圩港20公里、龙潭 物流港5公里，312 国道、337省道穿境而过，沪宁城际铁路 横贯东西。 周边南京区域的发展不断加快，城市在外扩。虽然宝华与仙 林紧邻，交通与外界的联系较为畅通，但宝华长期没有得到很好 的规划，与外界的经济联系程度较低，区域经济远远落后于附近 南京的仙林、栖霞等。 地块位置 • 区域规划 宝华镇南片区为丘陵山区，北片区为圩区。南片