广州琶洲汇梦里项目可行性研究报告分析131P.pdf

目录 1.项目概况 1 1.1 项目位置 1 1.2 用地规模与地块现状 2 1.3 项目主要技术经济指标及要求 2 1.3.1 规划技术经济指标及要求 2 2.项目开发宏观环境分析 3 2.1 广州市宏观环境概述 3 2.1.1 地理环境 3 2.1.2 行政区划 3 2.1.3 交通运输 4 2.1.4 产业结构 4 2.2 广州经济发展现状与趋势分析 4 2.2.1 综合经济 4 2.3 广州市住宅市场分析 9 2.3.1 房地产业价格 9 2.3.2 住宅市场的供求情况 10 2.3 广州市住宅区域的分布分析 13 2.4 广州市人口分析 14 2.5 政策分析 15 2.5.1 政策内容 15 3.广州城市总体规划分析 16 3.1 广州市总体规划概况： 16 3.2 市域城镇体系规划包括五个方面 17 3.3“一主三副”城区规划包括十三个方面的内容 17 3.4 市区城乡统筹规划包括九大内容 18 3.5 “东进西联南扩北优” 19 4.项目的区域环境分析 20 4.1 项目区位现况 20 4.2 琶员板块的期望与发展 21 4.2.1 公建配套：拟新建21 所学校 21 4.2.2 文化保护：古黄埔港旅游开发 21 4.2.3 生态保护：建八大城市公园 22 4.2.4 交通出行：新增5 条地铁线 22 5．消费者需求调查分析 22 6.项目竞争力分析及SWOT 分析 26 6.1 项目竞争力分析 26 6.1 .1 项目竞争楼盘分析 27 6.1.2 结论及项目建议 29 6.2 项目SWOT 分析 33 6.2.1 Strength 33 6.2.2 Weaken 35 6.2.3 Opportunity 35 6.2.4 Threat 35 7.项目STP 分析 37 7.1 项目市场细分（Segmentation） 37 7.1.1 用户分析原则 37 7.1.2 消费群体总结 38 7.2 目标市场选择(Targeting) 38 7.2.1 主要目标消费群体 38 7.3 项目定位(Position) 39 7.3.1 产品定位 39 7.3.2 价格定位 40 8.项目市场开发及产品设计 45 8.1 项目产品设计 45 8.1.1 产品户型设计 45 8.2 项目总规划方案设计 51 8.2.1 规划设计依据 51 8.2.2 区位分析 51 8.2.3 总体规划设计理念 51 8.2.4 总平面布置 51 8.3 项目技术经济指标: 53 8.4 道路交通系统设计 54 8.5 绿化景观系统设计 8.5.1 设计原则 54 8.6 单体建筑设计设计 55 8.7 配套设施 55 9.项目营销策划 59 9.1 总体营销思路 59 9.1.1 营销目标确定： 59 9.2 项目定位分析 59 9.2.1 市场定位分析： 59 9.2.2 项目形象定位分析： 60 9.3 营销策略： 63 9.3.1 总体营销策略 63 9.3.2 营销渠道策划、销售人员 64 9.3.3 价格策略 65 9.3.4 竞争策略 65 9.3.5 促销策略 68 9.3.6 广告策略 68 9.3.7 特色营销 79 9.3.8 分期销售推广策略 83 9.4 营销费用预算 91 9.5 效果评价 91 10.项目经济分析与财务评价 91 10.1 项目投资估算 91 10.1.1 投资与成本费用估算 91 10.1.2 项目其他费用 97 10.1.3 项目开发总投资结果