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佛山依云水岸四期（A1） 项目全程策划书 佛山鑫城房地产有限公司 2009年8月3日修订 目 录 第一章 项目基础资料 5 1、自然条件资料 5 2、社会条件资料 6 3、规划要点 7 4、报建要求 9 第二章 组织架构 10 1、组织架构原则 10 2、项目人员标准配置 10 3、项目公司（合资）人员标准配置图 10 第三章 市场分析 12 1、项目定位初步判断 12 2、核心调研 27 3、产品设计建议 第四章 策划设计 30 1、策划 30 2、标准化 33 3、建筑设计 33 4、展示区设计 36 5、绿色技术 36 6、产品竞争特质分析 37 第五章 盈利分析 37 1、成本估算基础数据 37 2、盈利测算基础数据 38 3、项目建设投资估算 38 4、项目投资支出 38 5、项目资金回流计划 39 6、资金平衡计划 40 7、融资筹集计划 40 8、盈利测算 41 9、项目结转计划 42 10、税务筹划 43 11、不确定分析 43 12、风险分析 44 13、项目投资及预控建议 44 第六章 工程管理 46 1、工程概况 46 2、管理组织 47 3、里程碑计划 50 4、质量管理策划 51 5、安全文明施工策划 58 6、工程成本管理策划 60 7、项目营销配合 62 8、项目资料管理 62 9、为确保售后服务而采取的措施 58 第七章 营销策划 65 1、入市时机和销售前提条件 65 2、分期运作策略 66 3、展示体验方案 67 4、广告推广及媒体组合策略 69 5、营销过程控制及营销费用预算 71 第八章 客户服务 72 1、接诉 72 2、组织 74 3、设定工作评价指标 77 4、入伙阶段 77 5、入住阶段 79 第九章 物业管理 80 1、区域物业管理分析 80 2、项目客户群 81 3、特色服务 81 4、项目物业管理取费的测算 81 5、项目物业管理早期介入及日常管理 84 第一章 项目基础资料 1、自然条件资料 1.1 城市区位（表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作） 1.2 宗地红线图（宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高） 1.3 宗地地形图 （复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌） 1.4 宗地绿化植被与水面分布图 无。 1.5 城市环境（气候、气温、水文、主导风向、噪音等） 本项目位于佛山市东平地处珠江三角洲冲积平原河道纵横常年气候温和雨量充沛亚热带海洋性气候项目道路规划网完善，北边裕和路，东边岭南大道北皆已落成投入使用。南面天虹路，西面的汾江南路尚未全线开通汾江南路和裕和路规划中均有地铁通过。新城区目前拥有的公交路线为110路、118路、210路，途经世纪莲体育馆、裕和路，距仅一路之隔，非常便利。未来，更有三路地铁、城际轨道接驳进新城，再加上交错纵横的密集路网，使整个区域交通非常便捷。目前，世纪莲体育中心、新闻中心、佛山公园等大型公建均已落成，行政中心、商务中心、文化MALL以及等也在规划建设之中，民用建筑底层设架空层用作通道、布置绿化小品、居民休闲设施的，其建筑面积可不容积率，但应计入总建筑面积1.1 营销环境分析 1.1.1 宏观环境 政策环境（金融与货币政策、税收政策、价格管制、行业规范等）及对未来宏观调空走势的判断 土地政策《土地管理法（修订意见稿国土系统内部《意见稿》对现行《土地管理法》做了大幅修改，总计新增49条法条。其中，最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，其预留操作空间的用意明显。另外，《意见稿》依然坚持宅基地只能在集体居民内部流转，集体建设用地的流转和抵押亦受到一定限制《征求意见稿》新增49条“新规”，涵盖了农村集体土地权利、承包经营权流转、土地督察、土地使用权到期处置、宅基地权利、土地交易、征地及其补偿、土地调查登记、耕地保护等多方面的内容。《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008～2020年）》2009-01-12 【制定单位】：顺德区委、区政府“一城”是打造大良、容桂、伦教百万人口的中心城区。“三片区”的东部片区包括陈村、北滘、伦教、大良、容桂等地，依托广珠轻轨、太澳高速等路网，主动接受广州辐射，打造具有国际竞争力的高端制造业和现代服务业基地，成为引领顺德发展的核心区域；南部片区的勒流、杏坛、均安等地，依托珠二环高速、佛山一环南拓线，打造具有优良生态环境的现代制造业基地，成为顺德新的经济增长区域；北部片区的乐从、龙江等地，依托禅桂新中心组团，打造具有强大辐射力的商贸物流会展基地，成为顺德特色产业的综合服务区。金融信贷政策 《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》2009-03-03 【制定单位】：广东省人民政府办公厅（