杭州西溪海港城综合项目投资可行性研究报告前期策划2012 年 10 月.pdfVIP

1 / 88 余政储出[2011]24 号地块项目 可行性研究报告 2012 年10 月 2 / 88 目 录 第一章 杭州宏观市场调研4 一、杭州宏观环境分析4 1、城市概况4 2、 宏观经济数据6 3、项目所在区域城市现状及规划8 第二章 近期房地产市场动态16 第三章 杭州房地产一级市场分析18 3.1 土地供应分析 18 3.2 土地成交分析 19 第四章 杭州房地产二级市场分析21 4.1 商品房地产市场分析21 4.2 可售面积情况分析24 4.3 大城西板块酒店式公寓市场调研25 4.4 办公、商业市场分析28 4.5 酒店市场分析53 4.6 房地产三级市场分析57 第五章 项目概述及发展环境分析59 5.1 项目资源分析59 5.2 产品研发方向65 5.3 产品布局66 5.4 项目定位70 第六章 项目财务评述86 3 / 88 第一章 杭州宏观市场调研 一、杭州宏观环境分析 1、城市概况 1.1 城市区位 杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，是全国重点风景旅游城市和历 史文化名城，副省级城市。 杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲 重要中心城市和中国东南部交通枢纽。 1.2 城市交通 构建以公路、铁路、国际大通道为体系的对内对外交通框架（“十二五”计划） 城市交通：加快江东大桥（九桥）、庆春路过江隧道、德胜快速路、秋石快速路、留石 快速路、机场高速路拓宽等建设，逐步形成功能明确、级配合理的城市道路网络系统；加快 城市快速公交线路，公共停车场、客运枢纽站场等设施建设，构建城市智能交通管理系统平 台；加快地铁一期工程建设，2010 年建成投入试运行；落实将城市轨道交通系统延伸到富 阳、余杭、临安和萧山国际机场等地的前期可行性研究。 城际公路：建设杭浦高速及连接线、杭徽高速、杭新景高速、临金高速、申嘉杭高速、 杭长高速、钱江十桥(钱江隧道)及接线等高速公路，形成市域及对外的“一绕、十射、二连、 一通道”高速公路主骨架。 铁路：完成沪杭线、浙赣线、杭甬线电气化改造工程；建设磁浮沪杭线、杭宁及沪杭甬 城际快速轨道交通、加快黄千铁路前期工作；启动铁路杭州枢纽改造工程。 水运：完成杭甬运河杭州段改造、杭州港大松树集装箱作业区等项目建设；启动京杭运 河二通道一期工程、新安江、富春江航道升级改造工程，形成以500 吨级航道为骨干、100-300 吨级航道为基础，干支直达、与其他运输方式相衔接的现代化内河航道网；启动建设钱塘江 外海码头，增强杭州水运出海通航能力。 4 / 88 航空：杭州萧山国际机场二期扩建工程建设，已经具备国际大型空港城市吞吐需求，提 高客货吞吐能力；开辟新的国际航线航班，加强空港物流，发展临港产业。 1.3 城市人口 20 11 年末，全市总人口达786.2 万人，比上年末增加 13.1 万人，增长 1.67％。在户籍 人口中，农业人口384.6 万人，非农业人口323.75 万人。 上城区 下城区 江干区 拱墅区 西湖区 滨江区 萧山区 余杭区 总人口数 35.93 47.94 86.77 50.36 70.80 19.17 136.27 92.67 （万人） 土地面积 18 31 210 88 263 73 1163 1222 （平方公里） 人口密度 19961 15464 4132 5722 2692 2626 1171 758 （人/平方公里） 从年龄结构上看，杭州20 岁以下的青少年和60 岁以上的老年比