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杭州运河旅游集散中心综合体项目规划及产品建议P117
运河旅游集散中心综合体
——物业发展建议书Ⅱ
打造杭州旅游综合体领导者
打造杭州旅游综合体领导者
打打造造杭杭州州旅旅游游综综合合体体领领导导者者
运河集团旅游集散中心项目 规划及产品建议
运河集团旅游集散中心项目 规划及产品建议
——运运河河集集团团旅旅游游集集散散中中心心项项目目 规规划划及及产产品品建建议议
目 录
第一部分 项目背景和目标
第二部分 项目整体定位建议
第三部分 创意产业(原大河造船)功能产品定位建议
第四部分 旅游集散中心(项目北侧综合体)规划建议
第五部分 项目开发综合建议
第一部分 项目背景和目标
一、对旅游综合体项目的理解
二、对创意园项目的理解
三、对项目的初步认知
四、对项目的目标界定
一、对旅游综合体项目的认识:
旅游和地产的业态关系
1、从市场需求来看,旅游房地产实现了人们旅行生活中行与居的结合,满足了
消费者对休闲与投资的双重追求,因此具有充分的市场潜力。
2、从企业推动来看,旅游房地产则是房地产向旅游逐步渗透、旅游对房地产更
加依赖的结果,是两个行业逐步融合的需要。
3、从政府管制来看,房地产行业受宏观调控和金融政策的影响较大,政府对投
资局部过热的住宅市场实施了调控政策,加强了总体控制。而相对于旅游地产
的管制较宽松,是发展的利好因素。
4、从外部环境来看,汽车在家庭的普及、城际高速列车公交化的发展,廉价航
空产品的推出、告诉公路的建设等,都扩大了人们日常生活的半径范围,城际
距离正在变短或消失,这也是旅游地产热的客观外部条件。
旅游综合体项目开发模式
我们认为,要操作好本项目,首先需要清晰地理解旅游地产(旅游综合体项目)行业的
内在规律和成功要 素:
广东是中国旅游房地产的策源地之一,其旅游房地产发展历程较长,开发模式可资借鉴。
从广东度假地旅游房地产的实践看,目前主要有四种模式。
�模式一:卖地滚动发展模式
�模式二:旅游资源现行带动房地产发展模式
�模式三:房地产先行带动度假地模式
�模式四:大开发商整体操盘模式
部分旅游综合体项目案例启示:
【案例启示一】华侨城:
本案例最大的启示是,告诉我们旅游地产可以:
�平地造景,即制造景观,制造主题,制造文化。 就是把有吸引力的东西搬到有情
趣的人聚集的地方来。
�先旅游升值地块,然后开发地产。 从而降低风险,提高利润。
�制造文化动态元素。 没有文化,造一些假模型出来,也不能经常吸引别人过来,
让旅游资源活起来,最好的办法是注入文化元素。
【案例启示二】宋城
本案例启发我们,做旅游地产可以:
�挖掘文化元素,无限放大成主题, 然后对接相关旅游产业。该案例的成功就是拿
和杭州相关的大宋文化做主题,制造一系列景观和娱乐、饮食、剧目等欣赏和体验
性的产品。
�可以把房地产品做成景观,景房一体 。宋城很多地产都是就地势位置,设计成个
性鲜明的山地别墅。
�文化主题要单一、要能支撑地产开发 。杭州乐园的失利就是因为主题太复杂,如
果不是其已有的品牌和后期巨大的投入改造,当是极大的失败。
�社会、关系营销对旅游有巨大推动作用。 宋城集团和政府合作, “2006世界休闲
博览会”的社会营销对品牌产生了巨大影响。
【案例启示】博鳌论坛
博鳌的商务旅游地产开发给我们的启发是:
�旅游地产开发要和区域规划、政府经济规划、地方形象联系起来。 博鳌和三亚相
比,海岸旅游的资源相对欠缺,品牌也没知名度,但短期内创造的神话,就是博鳌
成了“博鳌亚洲论坛 ”永久性会议地址。国际会议的号召力、国家的关注力、政府
的支持力,共同创造了博鳌 “商务旅游”概念的注意力。以此为机会,大力经营会
展、会务活动,打造成了商务休闲旅游之城。
�全国性、国际性或行业性的年会活动,是提升和打造旅游地产品牌的好方法。 值
得注意的是,至少要有一个有号召力的活动。
杭州旅游综合体现状:
杭州将打造运河商务区综合体、
地铁滨康站综合体、奥体博览城、
市民中心综合体、桐庐县城滨江
商住综合体等100个城市综合体。
省委常委、杭州市委书记王国平
首次提出了杭州要建设 100个多功
能城市综合体的宏大计划。通过
建设这些旅游城、商贸城、商务
城、金融城、奥体城、博览城、
枢纽城、大学城等 ,来实施杭州
“城市国际化”战略。
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