株洲富华商业广场项目全程策划系列市场调研报告金地置业策划机构.docVIP

【富华商业广场】项目全程策划系列（一） ——市场调研报告 前 言 一、报告概要 1.1 市调说明 1.1.1 市调目的 本次调研通过科学方法，有目的、有计划、系统的收集宏观环境、区域市场、行业及消费者的信息，并对相关要素进行深入分析，为本案描绘准确的市场环境及消费者对本项目的愿景，并以此作为项目定位、规划设计以及后期营销策划、推广的基本依据，为开发商的市场决策提供强有力的可靠支持。 1.1.2 市调原则 本次调查本着实事求是、有的放矢、讲求效益的三大原则。 实事求是的原则：调查充分尊重客观事实，始终从市场的实际出发，如实反映市场的本来面目。 有的放矢的原则：调查有目的有针对性的进行，避免人力、物力、财力的浪费，丧失机遇。 讲求效益的原则：采用科学的方法和技术，精心设计，充分利用多方面的力量，以达到费时最少、费用最省、效果最佳的目标。 1.1.3 市调设计 【富华商业广场】项目的前期调研和产品研究主要针对宏观环境与区位现状及发展、行业环境（侧重于商业地产及投资型小户型）、消费者需求三大部分进行，主要采用定性与定量相结合的方法进行分析研究。 调查方法 调查内容 文案调研 湖南省、株洲市、芦淞区经济情况 房地产行业发展情况 实地调研 城市商业发展及分布、类比竞争项目调研 商铺投资者和经营者调研、区域消费群体问卷调研 调研地点： 株洲市区；尤以芦淞区、荷塘区为主。 具体路线：西线长江广场四周、南线徐家桥—贺家土、北线清石广场—贺家土、东线包括430——中心广场和汽车城——119 调研时间： 2005年4月——2005年5月 比 例 区域消费者样本采集情况 问卷总数 有 效 卷 无 效 卷 比 例 调查说明： 整个问卷统计工作由评卷、统计两部分组成。评卷工作由贵公司工作人员及金地公司工作人员共同完成。具体的数据统计工作由金地公司八名市场调查员完成。 1.2市场调研报告结论精要 2005年湖南省房地产市场依然蕴藏着巨大的发展潜力。市区面积平方公里，建成区面积平方公里，市区人口万人。200年，全市实现国内生产总值亿元，人均GDP达美元。开发建设和居民购房积极性在株洲并驾齐驱并空前高涨。商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。株洲房地产业的持续向好和消费者购房热情的快速释放良好发展空间引来大资本土地开发经营矛盾显现 （1）产业发展政策 2005年国家对房地产行业的政策基调是严格规范，促进健康发展，打击盲目开发和过度投机，使行业走向良性发展的轨道 （3）房地产价格政策 从2004年开始，通过金融杠杆，政府对房地产行业采取多次宏观调控措施，着重表现为两次上调银行贷款利率及调整住房转让税费，直接将平抑房价的重点放在遏止投资需求上；同时通过对土地获得及开发方向、投资规模进行联动调控。 当然，房地产价格政策调控重点是遏制投机需求并不是要减少有效需求，即以自住房和使用为主的需求。为有效需求创造市场条件投机需求把整体的房地产价格推高，把更多的有效需求排斥在外。提高贷款成本，使投机需求的盈利空间缩小，投机需求退出房地产行业，消失。2004年政府采取的多种金融手段主要分为以下个方面加强房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛控制房地产信贷规模提高个人住房按揭贷款门槛 2.1.2 房地产开发经营的法律规定 （1）《城市房地产开发经营管理条例》：详见附件一 （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》：详见附件二 （3）《中华人民共和国土地管理法》：详见附件三 2.2 湖南省经济状况分析 2.2.1 整体社会经济概况 （1）经济发展规模 2004年，全省GDP为5612.26亿元,按可比价格计算,增长12.0%，比上年提高2.4个百分点，为近8年来增速最快的一年按常住人口计算，人均GDP为9117元经济在新增长周期的高平台上稳定运行。一季度，全省GDP为1349.57亿元，增长11.9%，增速比上年同期快0.7个百分点。三化进程进一步加快。全部工业增加值占全省GDP的比重比上年提高0.4个百分点；规模以上工业增加值增长24.1%；十大优势产业增加值占规模以上工业的比重为76.1%；十大标志性工程工业企业对规模以上工业增加值增长的贡献率达36.3%；全省规模以上工业企业经济效益综合指数比上年提高19.39个百分点；第一产业增加值1155.85亿元，增长7.4%；第二产业增加值2214.41亿元，增长16.2%；第三产业增加值2242亿元，增长10.2%；全省三次产业结构为20.6∶39.5∶39.9。 （4）人口总量 2004年末全省总人口为6697.7万人，比上年末增加34.9万人，其中城镇人口2377.68万人，乡村人口4320.02万人。全省人口出生率为11.89‰，比上年提高0.07个千分点；死亡率为6.