江苏省南京市别墅市场研究报告精编(23页).docVIP

2006南京别墅市场简报 目录 第一部分、南京整体别墅市场环境 2 一、南京别墅市场整体情况 2 （一、）南京别墅市场的主要别墅类型 2 （二、）南京别墅市场分板块供应情况 2 （三、）南京别墅市场的价格区间 3 （四、） 南京别墅市场的供需状况 4 二、南京别墅市场发展趋势预判 5 （一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少 5 （二、）土地升值对别墅升值产生很大影响 5 （三、）价格具有较大升值空间 5 （四、）接受度最高的别墅类型 6 （五、）别墅竞争将日趋激烈 7 （六、）南京别墅市场走势预测 8 第二部分、南京别墅市场板块分析 9 一、南京别墅市场主要板块市场行情 9 （一、）江宁板块 9 （二、）江北板块 11 （三、）城区板块 12 第三部分、别墅市场个案列表 14 一、典型个案列表 14 （一、）玛斯兰德 14 （二、）山水华门 15 （三、）巴厘原墅 16 （四、）奥斯博恩 17 （五、）总结 19 二、别墅个案列表统计 20 第一部分、南京整体别墅市场环境 一、南京别墅市场整体情况 （一、）南京别墅市场的主要别墅类型 根据2005年10月份的别墅销售情况，南京在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。 可以看出目前南京别墅市场还是以联排和叠加别墅为主，别墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型别墅消费阶段。 （二、）南京别墅市场分板块供应情况 从图上可以清晰看出，目前南京在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占南京地区别墅项目的78.42％，城区和江北所占很少，分别为11.68％和9.85％。江宁和江北都以联排别墅供应为主，只有城区以叠加别墅为主。 （三、）南京别墅市场的价格区间 从上图可以看出： 城区板块，由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达16600元/㎡/㎡/㎡/㎡/㎡/㎡ 南京整体别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在110-150套之间，而与之相对应的供给方面增长幅度相比却小的多，这主要是受政府最近出台的一系列别墅用地停批利好政策影响，已经拿到别墅用地的开发商普遍看好后市，开发商在推盘节奏上明显放慢。 二、南京别墅市场发展趋势预判 （一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少 通过上图，可发现虽然南京别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10%，就南京这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。 2005年3月省政府发文，要求停止一切别墅供地，近期国六条和相关的十五条细则，再一次强调停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此未来几年的别墅供应量将不会放大。 （二、）土地升值对别墅升值产生很大影响 从其土地价值上看，南京别墅的容积率一般都低于0.4，所占有的土地面积较大，而南京目前的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。随着新一轮“十一五”规划的提出，南京市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势日益明显，目前南京江北、汤山、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项目，都具有极大的升值潜力。 （三、）价格具有较大升值空间 1、区域内项目比较，价格差异明显 从目前南京的别墅价格来看，仍然处于偏低的水平。以独立别墅来看，南京目前最贵的别墅板块是紫金板块，其独立别墅的价格达到了20000元/平方米，最便宜的则是江北板块，其独立别墅价格为7500元/平方米左右。 2、国内比较，仍有较大的上升空间 南京紫金板块20000元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的别墅），南京别墅的价格升值显然仍有较大上升空间。 （四、）接受度最高的别墅类型 单套面积在180—260平方米的联排别墅根据在售别墅的市场接受度分析，单套面积在180—260平方米的联排别墅 市场单价以三山（将军山、翠屏山、韩府山）板块的主流价格线为样本，联排别墅单价以400—6500元/㎡为主，调至40元/㎡。/㎡ 从发展趋势上看，南京的别墅市场中，江宁的翠屏山、将军山一带一直是供应的主力，占据供应总量的九成左右。 根据目前发展预测，江北的别墅供应量不久将会达到40万平方米左右，其市场份额也将随之增至20％上下；而传统的江宁板块，虽然体量依然增加到140万平方米，但供应份额却缩至70％。亚东板块未来的供应变化也较大，将增加10万平方米，供应份额将达到5％。因此，在不久的将来，南京地区最具潜力的别墅板块应集中在江北地区，其不可