沈阳奥林匹克花园三期战略发展策划定位报告泰盈决策资源集团（香港）.docVIP

前 言 制造商的高明不在于他能生产什么 而是取决于他知道市场需要什么 开发商并不是雕塑家 他们的建筑不是用来欣赏的艺术品 所以市场决定着我们要去做什么 ··························· 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目　　录 第一部分 沈阳市场分析 5 1．沈阳宏观经济分析 5 1．1 沈阳GDP值分析 5 1．2 沈阳居民人均入及恩格尔系数分析 6 1．3居民人均储蓄存款余额 7 1．4社会人口环境分析 7 1．5沈阳居民家庭构成 8 2．沈阳房地产市场现状总体分析 9 2．1 房地产市场情况分析 9 2.1.1 房地产增投资完成量分析 9 2.1.2 房地产销售面积与销售价格分析 10 2．2沈阳高端产品（别墅）市场状况 11 2.2.1 别墅市场的产品特征细化分析 12 2.2.2 沈阳高端市场的产品特征小结 19 2．3高端房地产市场需求分析 20 2.3.1消费者购买物业时对各项条件关注度分析 20 2.3.2 沈阳高端房产总价需求分析 20 2.3.3 沈阳高端房产面积需求分析 21 2.3.4购买目的分析 21 2．4奥园客户群消费特征分析 22 2.4.1已售房源客户区域来源分析 22 2.4.2 家庭收入与承受房价分析 22 2.4.3 客户购买洋房最关心的因素 24 2.4.4 客户认为奥园最需改善的因素 24 2.4.5 别墅产品市场消化量分析 25 2.4.6 洋房畅销户型分析 26 3.项目周边区位环境分析 26 3．1地块现有情况分析 26 3．1．1 宗地情况概述 26 3．1．2 周边景观分析 29 3．1．3 自然环境分析 29 3．1．4现有各项配套设施情况 29 第二部分 项目开发策略与定位 34 1.关于项目的综合思考 34 1．1项目品牌综合利用因素 34 1．2宗地的土地密码 35 1．3 现有市场最佳突破口分析 35 1．4 消费群体的成熟度与项目推广的关系 36 2.项目三期战略发展定位 37 2．1主题定位 37 2．2开发策略定位------市场突破要点推导提炼 39 2．3升级版核心竞争体系 40 2．4目标客户群定位 41 2．5产品定位 43 2．6开发模型 44 2．7产品配比建议 44 2．8各方案经济效益分析 46 2．9各方案比较分析 48 第三部分 项目发展开发周期计划建议 49 1．项目开发分期总体计划方案建议 49 2．项目分期开发原则 49 3．分期发展的策略方针 51 4.项目开发周期与各阶段时间节点建议 52 4．1项目开发分期时机与条件分析 52 4．2时间节点建议 56 第四部分 项目产品建筑风格策划定位的指导原则参考 58 1．对于单体别墅建筑风格 58 2．对于本案单体别墅建筑设计 60 2.1单体设计原则与建议 60 2.2单体别墅设计创新借鉴 62 3．规划要求提示 64 3.1总体规划指导思想 64 3.2建筑竖向规划 65 3.3路网规划 65 3.4环境景观规划 65 3.4.1环境景观设计理念 65 3.4.2环境景观设计的指导思想 67 4．物业类型分布建议 68 5．户型尺度及功能要求 69 5.1独立别墅 69 5.2联排别墅 70 5.3花园洋房 71 6．配套功能规划 72 6.1本案配套体系建议 72 6．2三期会所 73 6．3康体设施 74 6．4商业街区设施 74 6．5停车设施 74 7．物业管理建议 75 第一部分 沈阳市场分析 1．沈阳宏观经济分析 1．1 沈阳GDP值分析 GDP是指一定时期内一国国内所新创造的产品和劳务的价值总额， GDP的持续、稳定增长是政府着意追求的目标。沈阳市2005年实现GDP2240亿元。沈阳市GDP已连续四年实现两位数增长，尤其04、05年增长额度都超过300亿元。虽然GDP统计存在着一定的缺陷，不能正确反映出支出与效益的真正关系，但持续稳定的GDP增长无疑在大方向与宏观上反映出沈阳市经济的稳定与发展。结合房地产市场来看，这几年也正是沈阳房地产市场快速发展的几年，房地产快速发展与沈阳GDP的增长，两者相辅相成。按照世界银行的分析来推断：人均GDP在1万美元以下，房地产业处于快速增长期。 1．2 沈阳居民人均入及恩格尔系数分析 恩格尔系数是衡量一个区域居民生活水平高低的指标。从图中可以看出，沈阳市近些年的居民恩格尔系数虽有涨幅波动但总体为下降趋势，恩格尔系数多年维持在40%以下，根据联合国粮农组织提出的标准，沈阳的居民生活水平在小康与富裕的边界点。在生活水平得到一定的保证下，消费者的消费倾向由需要向享受转变，对消费品的选择由简单拥有向升级换代转变，对产品品质的要求及心理、情感需求越来越多