浙江嘉兴御园·国际名品街项目定位方案上海火宏房地产策划销售机构.docVIP

御园·国际名品街 项 目 定 位 2008.11.30 上海火宏房地产策划销售机构 目 录 附 图: 第一部分 调查说明 一、调查目的 二、调查方法 三、调查范围 四、调查时间 第二部分 宏观背景分析 一、嘉善概况 二、嘉善经济状况 三、下辖镇区市场分析 第三部分 房地产市场状况 一、房地产市场简况 二、市场供应情况 三、商品房价格统计分析 第四部分 商业市场研究 一、宏观商业环境分析 二、区域商圈（商业结构）研究分析 三、集中式卖场状况调查统计分析 第五部分 项目市调整合 一、项目现状描述 二、市调信息整合 第六部分 SWOT解析 一、可比项目状况分析 二、项目SWOT解析 第一部分 调查说明 一、调查目的 结合嘉善龙鼎·御园商业街（暂名）作为沿街商业的特点，对嘉善区域环境、房地产市场行情、商业市场状况以及项目周边区域的底商等环节和要素进行调查。通过调查，对市场的现状及需求为嘉善龙鼎·御园商业街（暂名）已有的规划提出建议并找准初步的业态规划定位和营销价格定位。 二、调查方法 本次调查采用访谈法和观察法进行。 在对本项目周边街区的商户以及本项目的意向客户进行调查时，为充分了解客户对底商的需求及对本项目价格的预期，故采用访谈法对客户进行调查。 在对其它可借鉴的项目进行调查时，为了整体了解其底商的构成及规模，以观察法为主。 三、调查范围 横向：两大区域（市区、乡镇） 纵向：房地产（住宅楼盘、商业楼盘；新建项目价格、老项目租金等）、商业（底商、商业街、卖场、专业市场、百货大楼、补缺业态等）、专项研究（消费群体、投资客户、商家、管理者等） 四、调查时间 本次调查共派出四名调查人员，从2008年11月12日开始至2008年11月17日结束历时6天。 第二部分 宏观背景分析 一、嘉善概况 嘉善县地处浙江省东北部，与上海、江苏接壤，距上海、杭州、苏州均在一百公里以内，境内水路、公路、铁路纵横交叉，距虹桥、浦东、萧山机场仅一小时左右的车程，交通便捷，为浙江省接轨上海的第一站。 嘉善区域面积506平方公里，下辖11个乡镇，162个行政村，县城所在地为魏塘镇。境内一马平川，土地肥沃，水网交织，属典型的江南水乡，水域面积10.8万亩，占总面积的14％。 嘉善历来人杰地灵，文化底蕴深厚，有五千多年的“大往圩”史前文化遗址，历代人才辈出。全县人口总量保持低速增长。2007年，户籍总人口为381333人，其中非农业人口138237人，约占总人口的36.25%。 二、嘉善经济状况 嘉善经济发展迅速，连创新高。2005年嘉善全县财政总收入为15.33亿元，2006年嘉善县财政总收入18.77亿元，比上年增长22.45%。刚刚过去的2007年，嘉善县全年财政收入首次突破20亿元，经济发展持续呈现上升趋势。 2007年嘉善全县实现生产总值181.42亿元，按可比价格计算，比上年增长16.4%。按户籍人口计算，人均生产总值达47615元，比上年增长16.4%。 第一产业增加值15.91亿元，比上年增长5.3%； 第二产业增加值106.93亿元，比上年增长18.7%； 第三产业增加值58.58亿元，比上年增长15.5%。 三大产业结构由2006年的9.4:58.0:32.6，调整到2007年的8.8:58.9:32.3。 2007年嘉善城乡居民收入分别首次突破2万元和1万元大关，全县城镇居民人均可支配收入为20226元，比2006年增长11.1%，全县农村居民人均纯收入为10121元，比2006年增长13.9%。城乡居民收入差别进一步缩小，2007年全县城乡居民收入之比由上年的2.05:1缩小到2：1。 居民生活条件得到改善，年末城镇居民人均住房建筑面积32.26平方米，农村居民人均住房面积50.48平方米。 近年来，嘉善县大力实施外向带动、科教兴县、城市化、可持续发展战略，外向经济迅速崛起，效益农业领先全省，城市建设大力推进，各项工作取得新进展。特别是通过深入实施招商引资“一号工程”和推动民营经济发展的“百姓致富工程”，开放型经济和民营经济得到大发展，带动了全县经济社会各项事业迈上了新台阶。 小结 嘉善近年来三大产业发展中以第二产业为龙头，第三产业和第一产业为副业。全社会固定资产投资保持平稳增长。目前总人口减少，但城区人口有逐年递增之势，在一定程度上带动了嘉善城区的购房需求。 三、下辖镇区市场分析 （一）各镇简况 □ 魏塘镇 又名武塘。“相传宋大姓魏、武居此，聚商成市”故名，是嘉善县的第一大镇，也是县城所在地，全镇区域面积122.75平方公里，辖36个村，10个社区，总人口13万人。沪杭铁路与320国道横贯镇北，沪杭甬高速公路在镇南通过，善江公路南连平湖，北通江苏吴江，善西公路贯通嘉善南北，构成了四通