深圳光明新区捆绑土地出让评估报告（46页）中原地产代理（深圳）有限公司.pdfVIP

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深圳光明新区捆绑土地出让评估报告（46页）中原地产代理（深圳）有限公司

光明新区A511-0025(捆绑A510-0131) 宗地出让竞标价格建议报告中原地产代理（深圳）有限公司二级市场—顾问事业部二○○九年八月二十一日光明新区 A511-0025(捆绑A510-0131)宗地出让竞标价格建议目录一、区域研究 1 1.1 区域基本情况和功能定位1 1.2 区域配套 1 1.3 景观资源 3 1.4 区域规划 3 1.5 区域交通组织 5 1.6 区域研究小结 6 二、区域房地产市场分析 8 2.1 房地产市场整体分析 8 2.2 光明房地产市场分析 9 2.3 重点楼盘分析 16 三、项目分析及评价 19 3.1 地块解析19 3.1.1 位置及形状 19 3.1.2 项目地形地势20 3.1.3 交通条件 21 3.1.4 项目可利用的设施和资源23 3.1.5 用地规划指标及建设要求24 3.2 项目 SWOT 分析25 3.2.1 项目优势： 25 3.2.2 项目劣势： 25 3.2.3 项目机会： 25 3.2.4 项目威胁; 26 3.3 项目总体评价 26 四、相似案例研究 27 4.1 皇庭港湾（容积率 2.0） 27 4.2 卓越维港（容积率 2.0） 28 五、项目定位 30 1 光明新区 A511-0025(捆绑A510-0131)宗地出让竞标价格建议 5.1 市场定位30 5.2 客户定位30 5.3 产品定位（物业类型组合） 31 5.4 价格定位（客观、乐观价格定位） 34 六、土地竞标价格评估及建议 39 6.1 估价方法选用 39 6.2 土地价格评估过程（客观的市场价格定位，税前利润率 20%） 40 6.2.1 项目主要指标40 6.2.2 项目销售收入及成本估算40 6.2.3 地价测算过程及结果41 6.3 竞标价格建议 42