深圳海悦华城商业裙楼项目策划方案鼎太房地产开发（深圳）有限公司.docVIP

海悦华城商业裙楼 项目策划方案 目 录 1.项目概况 4 1.1项目区位 4 1.2项目基本资料 4 1.3项目实景图 5 1.4项目交通网络 6 2.项目S.W.O.T.分析 7 2.1 Strength优势 7 2.2 Weakness劣势 10 2.3 Opportunity机会 12 2.4 Threaten威胁 13 3.周边市场分析 15 3.1商业整体分析 15 3.2商业业态分析 15 3.3结论 15 4.项目定位 17 4.1功能布局定位 17 4.2规划改造建议 17 5.项目客户定位 17 5.1消费群定位 5.2客户群定位 6.项目售价定位及建议 19 6.1深圳各口岸同类商业物业租售情况调查 19 6.2 福田口岸周边商业物业租售水平 20 6.3项目定价建议 21 7.价值提升方案 22 8.推广活动建议 23 8.1 项目形象定位 23 8.2 销售周期建议 23 8.3 中原内部推广活动建议 24 8.4 外部推广活动建议 25 8.5 外部推广活动费用初步预算 27 1.项目概况 1.1项目区位 海悦华城商业裙楼位于福田区南端的新皇岗口岸（福田口岸）地区、香港落马洲大桥西侧， 其扼守广深港高速铁路、深圳地铁4号线、广九东铁上水——落马洲支线、香港西铁北环线四铁交汇要塞，将以门户之名，成就商业地标之作。 1.2项目基本资料 项目位置 深圳市福田区渔农村海悦华城商业裙楼 开发商 鼎太房地产开发（深圳）有限公司 竣工时间 2001-4-1 总建筑面积 4600平方米 容积率 3.5 绿化率 40% 住宅入住时间 2001-4-30 停 车 位 250个 经营商家业态 以便利店、地产中介行、小型餐饮等生活配套为主 配套设施： 中小学皇岗中学、皇岗小学幼儿园皇岗幼儿园银行 深圳发展银行、建设银行等 医院 皇岗医院 1.4项目交通网络 项目门前公交线路 大巴 起点站 终点站 渔农村 东昌总站 203路(环线:)6:30-23:30 渔农村 东昌总站 241路(渔农村6:30-22:00 渔农村 紫薇阁 当前，项目所处区域的公交系统不发达，但福田口岸开通后，新的公交线路将会增设到项目门前的公交站。大量的公交线路的引入，必然会带来滚滚的人流，从而带旺当地的商业人气。 1976年在美国创立的鼎太集团，投资区域涉足中国、美国、东南亚及台湾地区。 鼎太的盛名，在全球地产界都家喻户晓！在美国，加州圣地亚哥的造镇计划、G R A Y H A WK 3 6 洞高尔夫球场及别墅社区以及洛杉矶、拉斯维加斯等地投资开发，成就了鼎太的伟业；在台湾每十大名宅中，鼎太系至少占有三席；而在泰国、香港、深圳、厦门、长春都留有鼎太的丰姿；海悦华城作为其立足深圳的第一个作品，在1999年上市后，不仅空前以短短的45天创造出100%的销售成绩，连续两年获得深圳外销楼盘销售冠军。楼盘的火爆势必为商业裙楼的销售铺垫璀璨的未来！ 2.1.2区位优势 项目所处的区域为福田区渔农村，与福田口岸几步之遥。其承渔农村改造、福田口岸座落之契机，坐镇香港与深圳商业共融的门户重地，集口岸（福田口岸）物业、地铁（深圳地铁4号线、香港东铁）物业、铁路（广深港高速铁路、广九东铁上水——落马洲支线、香港西铁北环线）物业于一身，滚滚人流将在此穿梭不息，地段优势无可比拟。 2.1.3 项目大环境商业繁荣 项目大环境——福田CBD中心区的商业以社区临街商铺为主，业态与居家生活息息相关涉及生活日用品、五金家电、文具玩具、家具、休闲娱乐及餐饮，还有众多的大小地产中介。其中休闲娱乐设施比如水疗、足浴、按摩分布，规模较大的有在水一方、蔚蓝海岸休闲会所、宏昌休闲会所等。在小区物业的底层或底下几层分布有众多的商铺，尤其是在一些临街的商铺，分布有大型的商场超市，比如：人人乐超市、人人乐崇尚百货、兴万家、国美、万佳、百佳、天虹商场及金海马家居等。而纯商业物业有时代广场和福民文具玩具批发市场。 预计居住人数 项目以及周边近年开发楼盘 预计居住人数 皇御苑 8500 水围新家园 1100 华尔登府邸（保税区） 2000 港田花园 1200 云顶翠峰 8000 阳光城市家园 1100 金港豪庭 2000 绿茵阁 1100 福民佳园 1200 星河华居 1100 宣嘉华庭 1500 皇庭居 1100 骏皇名居 1200 紫光名苑 1000 海悦华城 1500 御庭园 1000 港城华庭 1500 嘉意台 1200 天泽花园 1400 精彩24家园（晨晖家园） 500 江南花园 1300 皇庭彩园 1400 金怡华庭 1300 总计 43200 项目周边除近年来开发的楼盘外，还有水围村、福民新村、渔