深圳鸿荣源地产熙园销售执行报告（158页）深圳鸿荣源实业有限公司.docVIP

深圳鸿荣源实业有限公司： 承蒙信任，我司正式受托展开贵司香蜜湖·熙园项目之销售代理事宜。我司香蜜湖·熙园项目专案小组，针对本项目进行市场调查和论证，并对本项目分析研讨，现特向贵司提交《香蜜湖·熙园营销策划执行报告》，供贵司决策时参考，相关内容有待双方进一步完善，并经研讨确认后作为销售工作的指引。 专此奉达！ 深圳市德思勤置业有限公司 目 录 市场调研分析……………………………………………………………………………....5 　香蜜湖片区市场调研分析 　香蜜湖片区外市场调研分析 　竞争项目广告统计分析 　TOWNHOUSE市场分析 　别墅市场分析 春交会期间意向客户分析…………………………………………………………………..……………..96 项目分析……………………………………………………………………………………………….…..117 地盘分析 资源分析 项目SWOT分析 项目差异化建立………………………………………………………………………………………...…126 产品差异化建立 区域差异化建立 形象差异化建立 项目定位………………………………………………………………………………………………..…129 市场定位 物业定位 形象定位 客户定位…………………………………………………………………………………………..………131 意向客户特征描述 客户定位 主要客户群及需求分析 目标客户购买的决定因素 第七篇 营销总纲与营销阶段…………………………………………………………………………….…….…136 第八篇 前期销售阶段………………………………………………………………………………………...…143 第九篇 内部认购阶段……………………………………………………………………………………….……151 正式发售阶段……………………………………………………………………………..……….….…159 　持续销售阶段……………………………………………………………………………………......167 推广费用安排……………………………………………………………………………………..…173 第十三篇　附件目录…………………………………………………………………………………….…….…174 第一篇　　市场调研分析 香蜜湖片区市场分析 香蜜湖片区一直被公认为集休闲、旅游、度假、饮食为一体的高档社区。随着深圳顶级豪宅代表——东海花园的开发，加上地铁概念，中心区的进一步发展，使该片区物业更受二次以上置业、投资者的青睐。目前本片区及周边开发及已售项目较多，如香榭里花园、俊安苑、新天国际名苑、翠海花园二期、香蜜湖豪庭、香蜜湖·水榭花都、香逸名园、景秀年华、尊皇华府等。 以往的东海花园、香榭里花园一期、万科城市花园等一批市场声名较响的豪宅奠定了该区域物业的高尚地位，加之片区之内以往的土地储备，预计今、明两年将推出的大型高尚住宅项目至少在四个以上，包括香蜜湖·水榭花都，东海花园二、三期、香榭里花园二期、农科中心农科广场项目、4.6万平米香荔绿洲二期、10万平米以上的景煜花园项目。  香蜜湖·水榭花都 中心西区大型低密度高尚超大自然生态人文社区，以其自然、生态与规模锁定大众的眼球，前期广告宣传比较成功地树立起香蜜湖片区的高尚人文生态住宅的地域形象。特别是户外广告牌的投入，对宣传物业形象起到有利支持。营销推广以高档TOWNHOUSE物业为制高点，最大限度提升项目的产品档次。TOWNHOUSE的前期认购率高达100%以上。现阶段受熙园春交会形象展示的影响，部分高层客户产生犹豫。分期开发导致过长的开发时间对客户有一定的影响。 客户特征： 年龄层较轻，基本为三口、四口之家 事业有成，认同香蜜湖片区 管理阶层、私营企业主为主 广东、潮汕人士为主  楼盘名称 香蜜湖·水榭花都 位置 香蜜湖度假村内 发展商 开发商：深圳市华龙房地产开发有限公司　　投资商：深圳国际信托投资公司 广告代理　　物业代理 广告代理：博思堂广告　　　　物业代理：置业国际（中国）有限公司 建筑设计 柏涛建筑设计有限公司 园林设计 东方园林艺术设计有限公司 建筑规模　　容积率 占地170,000㎡　　建筑230,000㎡　　　逾10万㎡生态园林　　容积率1.4 建筑类型 高层、小高层、TOWNHOUSE（三层） 配套设施 会所、异域风情露天酒吧、净菜超市、幼儿园、小学、车位 交通 21、105、113、209、213、222、429、451、468、车公庙地铁站 面积 TOWNHOUSE面积250-320㎡、平面在售面积120-