深圳龙岗爱联吉祥路厂房承租可行性分析报告二○一○年三月.docVIP

龙岗爱联吉祥路厂房承租 可行性分析报告 二○一○年三月 龙岗爱联吉祥路厂房承租可行性分析报告 一、物业现状 该物业位于龙岗爱联，吉祥南路东北、深惠路东南，居龙岗中心城约两公里。物业由一栋四层高的厂房、一栋四层高的宿舍（另有两层加建宿舍）、一栋配电房组成。 项目所处位置 物业占地面积约7000平米，总建面积约12000平米，其中，厂房建筑面积为8860平米，宿舍楼建筑面积为3000平米（含加建），配电房面积600平米。 厂房前有一个空地，可用于停车，厂房为框架结构、柱较多，但建筑质量尚可，除一楼外尚无发现有漏雨、裂缝等痕迹，有一部载重为2T的海力格货梯，配电室内设施已清空，但高压配电器还在，消防设施大多缺失。 宿舍为已间隔好的集体宿舍，每间面积约9平米。走道宽度1米，层高不足4米。 二、物业周边环境及配套 项目周边由深惠路、彩云路、吉祥南路围成的一个区域，离深惠路约300米，左邻工厂厂房正在拆迁，正对面是一片空地（现为垃圾回收站）、右邻是一个多层厂房。区域内以工业为主，设施较为破旧，项目所处的吉祥南路一带无大型住宅区，离项目500余米远的彩云路一带有数栋农民房。 商业业态多为士多店、湘菜馆、小旅馆、五金店等，除深惠路旁四海家居广场外，无大型商业。 三、周边物业租金情况 经实地了解，周边物业租金水平大致如下： 项目右邻厂房：一楼为商业，面积300平，租金为8000元/月，25元/平·月； 院内一楼为厂房，面积100余平，租金为1300元/月，单价13元/平·月； 创兆科技园（距本项目约300米，该科技园由多栋高层物业合围构成，建筑较新，现厂房已招满，无空置）： 一楼商铺：面积60平米，月租金1600元/月，25元/平·月； 二楼以上厂房：月均金8-9元/平·月起（每高一层，每平米租金递减3-5元）； 项目左前方龙腾二路（距项目约300米）上的物业租金： 一楼商铺：面积约300平，租金8000元/月，27元/平·月； 二楼网吧：面积约300平，租金6000元/月，20元/平·月。 经以上样本统计所知，该地段租金价位： 经以上样本数据，该地段总体租金水平如下： 一、工业厂房 厂房 楼层 参考租金（元/平·月） 备注 一楼 13 南联第六工业区 （全新厂房），距项目约600米,租金包含物管费、垃圾清运费等杂费。 二楼 12 三楼 10 四楼 9.5 二、商业 一楼 26 商铺多为一楼小商铺，且多按间出租，大型商业办证困难。 商业较难做（KTV、网吧），半工半商（如4S店等）尚可。 二楼 20 三楼 15 四楼 12 总结： 一楼商铺在25-27元/平·月之间，最高不超过30元平·月；二楼以上商铺（按四层计）按25%递减，分别在20、15、12元水平上，四层租金均价为19元/平·月。 1-4层厂房（按4层计）租金均价分别在13、12、10、9.5元的水平上，四层平均为10.7元/平·月。路边的厂房招租广告甚至还有6元/平·月起租的。 四、经济性分析 方案一：对物业进行适当改造后按商业物业出租，两个月押金，租金按月支付。但前广场业主要无偿提供给承租方使用（即不算在租赁面积内），若需加建，业主要配合报建。办理租赁合同备案时交给租赁管理所的租赁管理费等税费（约租金的8.2%）由业主方缴纳并提供发票给承租方。 （1）、转租租金按18.34元/平·月均价,交给业主租金13.13元/平·月均价； （2）、物业整理费用（包括完善消防设施、补齐所缺水电管线等设施）按4万元计； （3）、物业适当改造，以满足做商业的条件，按每平米80元的标准，计96万元，分10年分摊； （4）、物业日常修缮及维护费，按5万元/年计； （5）、招商人员工资、福利等，按3500元/人·月，人数暂定1人，第一年招商期按8个月计，以后每三年招一次，按2个月计； （6）、物管（保安）人员工资、福利等，按2000/人·月，人数暂定6人计，三班倒，一班2人； （7）、水工电2人，3500元/人。 十年租赁期内收支情况（各期收支预算见附表1）： 改造后出租十年收支表（方案1，按月付租） 　 　 　 　 单位：元 年限 收入 成本