王志纲工作室：梅江南总体思路纲要2002年6月20日.docVIP

天津滨海公司梅江南板块 总体策划报告 王志纲工作室 2002年6月20日 梅江南的核心理念 梅江南是城区，不是社区。 梅江南的总开发商是城区开发商，不是社区开发商。 梅江南是天津整个城市的梅江南，不只是梅江南业主的梅江南。 梅江南比天津市任何一个房地产大盘都肩负着更高、更大、更深远的使命。 思路决定出路，从社区开发意识向城区开发意识的质的提升，是梅江南板块的根本出路之所在。 滨海公司作为梅江南总体开发商，与社区开发商的区别在于：不仅要重视梅江南内部业主的需求，更要重视整个天津广大市民的需求；如休闲人群、旅游度假人群、教育人群等的多元需求。 在梅江南的总体规划上，不要局限于传统的社区规划理念，要充分重视城区级公共空间与公共设施（即“大的公共开放空间”）的营造，着力于城市级或城区级的休闲中心、旅游中心、健康养生中心、商业中心、文化中心、教育中心，尤其是标志性的建筑、广场等城区核心意象的强化（这些城市与城区级的公建，并不是社区级公建的简单放大）。要使整个梅江南板块有很强的整体性和开放性，以大的公共开放空间聚集人气，带旺地块，提升区域土地价值。 社区开发追求的往往是大而全、小而全，追求封闭式的管理，形成高品质的私密空间与半私密空间，这无疑是正确的。然而，城区地区性的尺度更为宏观，不仅要关照小的空间，更重要的是追求整体性的大空间的合理性与对人居的贡献。纵观中国房地产开发典型的区域板块，如广州的华南板块、杭州的蒋村板块、北京的望京板块等，都存在一个非常深刻的问题，这就是板块中的每一个楼盘（社区）都很好，但整个区域板块的整体性并不如人意，尤其是大的开放空间（城区级的开放空间，而不是社区级的开放空间）的营造不到位，甚至总体规划与管理严重不足，自说自话，各自为政。这一现象，是中国社区开发难以突破的瓶颈之一。 如果梅江南是天津郊区或远郊区的项目，至少目前不必如此强调其作为城区应有的地位与作用。正是由梅江南在市区内，而且在外环线以内，就更要强调其作为城区的地位与作用。不然，对天津城市整体来说是不合理的，对梅江南来说也是缺乏可持续的发展动力的。 第一部分：梅江南开发模式总结 梅江南的历史由来与现状 梅江南位于天津市南段，规划用地近240公顷。整个片区由梅江南板块（3300亩）、卫南洼风景区（6000亩）以及王兰庄（3300亩）三部分组成，总占地面积12600亩。距离友谊路中央金融区5公里，距市中心地段10公里以内，无论对外交通和基础设施都完善便捷。同时，它位于天津市主导方向的上风向，也是天津市总体规划控制的大气洁净区域，西临天津市内规划面积最大的消闲、避暑、旅游胜地“卫南洼自然风景区”，地理、自然环境优越，还处于大学城教育圈与经济开发区工业圈、会展中心交流圈、行政文化圈、奥林匹克中心体育圈交叉的核心地带。 1998年以前的梅江南，50%以上是杂草丛生的烂泥塘和一个个的水坑。提到梅江南，不能不提起友谊路延长线，也就是现在的友谊南路。梅江南的发展与友谊南路紧密的联系在一起，在市政府的大力支持下，友谊路延长线工程成为国家增量项目、天津市重点工程。工程从调研到立项，一直受到中央及天津市委、市政府的高度重视。国家计委、建设部领导及市委、市政府各部门主要领导，都曾亲自到现场考察工作，做出重要指示。在市政府的支持下，梅江南开始实现一个城市的梦想。 2001年1月天津市建委正式下达了梅江南居住区的开发计划。 2000年春节之后，天津松江置业发展有限公司组织了若干国内外专家，对梅江南居住区进行了论证，同时办理了征地和规划的有关手续。 2000年10月，天津置业发展有限公司组织了美国泛亚易道、大地（天津）建筑设计公司、中国城市规划设计研究院等 12家国内外专业公司进行规划竞标，邀请了清华大学、同济大学知名教授及国内外著名建筑师、规划专家为评委，在天津市喜来登大酒店进行了第一轮评选，美国泛亚易道、大地（天津）建筑设计公司、中国城市规划设计研究院的方案获得前三名。 经过对各自方案的深化，2001年1月，经市规划局进行了第二轮规划方案评审美国泛亚易道在新都市主义指导下以新城镇的建设模式对梅江南进行了居住区控制规划经众多专家评审最后评定美国泛亚易道的设计方案为梅江南居住区控制性方案。 2001年，滨海公司通过修改机场道路得到双林居住区的地，后来换成了王兰庄的地。 2002年5月1日——天津春季房展上，顺驰开发的2#、3#地以“蓝湾半岛”的形象首次向社会推出，取得了比较好的反响，至此，作为新区发展的一种全新的模式——梅江南模式开始浮出水面，并取得了初步的成果。 梅江南现阶段取得的成功，是应该肯定的。它代表了社会内在的客观需求和发展趋势，和城市发展大趋势是一致的。但是，我们也应该清醒的认识到：梅江南模式的成功，是和很多的偶然因素的促成分不开的，我们在梅江南的运作中，还只是“摸着石