珠江骏景深圳龙华-坂田商业市场研究(40页)调查参与人员：许运光、熊龙标、陈芮妃.docVIP

珠江骏景 龙华-坂田商业市场研究 一．龙华-坂田商圈分布及特征——————————————————————————-------------4 人民北路商圈—老龙华镇中心商圈（镇政府所在地）—————————————————————-5 龙观路商圈—龙华新兴中高档商圈—————————————————————————————-6 万众城商圈—龙华蓝领及批发市场集中的商圈————————————————-----------------7 四季花城商圈—典型新兴社区型商圈————————————————————————————-8 坂雪岗商圈—坂田镇老商圈与高新园区新兴社区商圈的结合——---------------------------------9 二．各商圈及代表性商业地产详细介绍—————————————————————————————10 各商圈代表性商业详细介绍———————————————————————————————10 龙华-坂田代表性商业地产分析—————————————————————————————-29 三．龙华-坂田商圈及商业地产现状及发展趋势————————————————————————---40 【调查计划】 调查目的：通过实地调查走访，全方位地了解龙华-坂田商业市场状况，为本项目策划、招商提供实际依据，以确保本项目成功招商。 调查内容： 龙华-坂田各商圈调查，包括有人民北路商圈、龙观路商圈、万众城商圈、四季花城商圈、坂雪岗商圈等五大商圈 龙华-坂田区域代表性商业地产调查，调查的楼盘有万科第五园、中海月朗苑、金洲嘉丽园、万科城、美丽AAA花园、锦绣江南、世纪春城、万科四季花园、潜龙华城、书香门第等社区商业项目。 调查时间：2005年9月6日-2005年9月22日 调查参与人员：许运光、熊龙标、陈芮妃 “龙-坂”商圈分布及特征 1、人民北路商圈—老龙华镇中心商圈（镇政府所在地） （1）、商圈辐射范围：人民北商圈是以龙华主要干道人民北路，龙华镇政府及龙华公园等为轴心而形成的商圈，商业配套众多，为典型城市中心商圈。该商圈知名度最高，辐射范围最广，辐射整个龙华片区及部分周边各镇区。 （2）、核心主力店：佳华超市、龙华市场 （3）、业态组合：独立服装类15家，再加上龙华服装批发大市场与周边超市百货，服装业占该商圈40%以上；休闲、娱乐10家；手机店铺19个；餐饮39家；五金、电器20家；其它类店铺39家。 （4、）商圈消费档次及目标消费群：商圈消费群体为龙华镇主流消费群，高、中低档商业合理搭配；商圈主要消费群体为龙华片区中高档消费者。 （5）、本商圈SWOT分析： 优势：以龙华政府和龙华公园为轴心，地理位置优越，商圈规模大，历史悠久，知名度高，商业配套设施齐全； 劣势：商圈为自然形成，缺乏统一的规划，商圈硬件配套较差； 机会点：地铁四号线的规划有利于扩大商圈辐射范围，龙华消费人口的快速增长。 威胁点：其他它新商圈的崛起，大型品牌购物中心相继的出现 （6）、本商圈未来发展空间及趋势：商圈未来发展空间较小，其中心商圈作用受其他新商圈兴起及地铁商业出现而趋于减弱。 2、龙观路商圈—龙华新兴中高档商圈 （1）、商圈辐射范围：龙观路商圈以天虹商场、金鹏百货和金龙华广场为商圈轴心，沿着龙观东路两旁辐射。该商圈为龙华新兴的中高档商圈，商圈辐射范围较广，基本上覆盖整个龙华片区。 （2）、核心主力店：天虹百货、龙华世贸中心（新一佳超市）、金龙华百货 （3）、业态组合：服装主要公布在周边超市百货中、高档品牌中，占该商圈30%以上；手机店铺10个，加上超市、百货柜台专卖，占该商圈15%以上；餐饮3家；五金、电器2家，经营主要为周边超市百货品牌产品，占该商圈15%以上；建材类店铺为集中式沿街店面，占该商圈15%以上；化妆品专柜为超市百货中、高档品牌，约为5%；其它类店铺3家。 （4）、商圈消费档次及目标消费群：以中高档次为主，目标消费群体为在龙华工作的中高收入群体及部分特区内新移民。 （5）、本商圈SWOT分析 优势：龙华目前档次最高的新兴商圈，地理位置优越，有深圳品牌龙头商家入驻。 劣势：商圈形成历史较短，影响能力相对较弱。离目前新开发的大型住宅小区较远，不利于拓展新客源。 机会点：世贸广场新一佳的入驻有助于该商圈的知名度及辐射范围进一步提高。 威胁点：其他社区型的中高档新商圈的崛起，将分流相当部分目标消费群体。 （6）、本商圈未来发展空间及趋势：本商圈未来有一定发展空间，商业氛围更为浓郁；龙观商圈已成龙华商业新生力军发展趋势。 3、万众城商圈—龙华蓝领及批发市场集中的商圈 （1）商圈辐射范围：该商圈主要辐射民治大道两旁、工业东路两旁及梅龙路以东区域工厂、当地农民。（除万众城家居广场辐射整个龙华及周边地区外） （