(定价)四川荣新江南半岛住宅项目一批次住宅定价分析_46p_前期策划 四川荣新房产有限公司.pptVIP

23815㎡ 259套 7、8、12栋 二批次 2011年7月 28755㎡ 288套 6、9、10栋 三批次 2011年9月 35972㎡ 352套 3、4栋 四批次 2011年11月 1353套 454套 总套数 131418㎡ 共13栋 共四批次 总 计 42876㎡ 11、13、14、15、16栋 一批次 2011年4月 总面积 推出楼栋 推出批次 推出时间 2011年每个批次推出时间节点 备注：其中6、7、8、12号楼总面积包含商业 因此，根据项目实际情况，从一批次项目4月开盘，到二批次项目7月开盘，衔接时间最长不超过3个月，加之今年整体任务4个亿的目标，每个批次都应在推出的2个月内必须清盘，才可以足以保证全年任务的完成，销售周期不可能更长； 另外从营销推广费用及回款的财务费用考虑，保持预期的推广投入，不减少（影响项目形象树立）也不增加（推广费用过多投入浪费）。因此，我们选择销售周期在2-3个月清盘，销售价格在3500—3600元/㎡区间，是最为合理的方式。 一、项目一批次销售任务及目标 二、项目一批次房源分析 三、宏观房产市场趋势分析 四、项目一批次定价策略 五、项目一批次价格敏感性分析 六、项目一批次销售均价建议 七、项目一批次对位分析 目 录 4个亿的任务，我们面临的两大难题: 1、一年仅12万㎡整体市场消化量，我们几乎全面垄断市场！ 2、4月份开盘，仅8个月，1200套房源，连续平均每月必达 150 套，如此紧迫的时间及短暂的销售周期！ 扩大市场面，树立品质形象，增强推广活动，深入挖掘客户； 提高产品性价比，垄断性的统治市场，快速销售。因此，必须牺牲一点价格，不能追逐过高。 突破点： 项目一批次销售均价建议 综上所述 1、市场比较法 比较价格 3648元/㎡ 2、客户心理价格 3400—3600元/㎡ 平均3500元/㎡ 3、价格敏感性分析 3500—3600元/㎡ 平均 3550元/㎡ 综合以上三种方法的价格所得，我们对其进行算数平均，得出我们项目一批次房源最终建议销售均价为： 3566元/㎡ 我们一批次项目入会客户享受交3万抵4万，即1万元总房款优惠政策，根据我们一批次户型面积76—109㎡计算，优惠幅度达到92—131元/㎡，平均优惠约112元/㎡；加之开盘时一次性付款预留出2%的优惠空间，约70元/㎡。因此，我们对外均价报价为： 销售均价（公司底价） （优惠前）对外均价 3566元/㎡ 3748元/㎡ 一批次销售总产值（底价产值）： 42876㎡×3566元/㎡=1.53亿元 注：实际销售产值还应大于底价产值 楼栋 栋建筑面积 销售均价 （公司底价） 对外报价 （优惠前均价） 4050㎡ 层差价(元/㎡) 16栋（6层） 12807㎡ 4000元/㎡ 4180元/㎡ 11510㎡ 50-100元 15栋（18层） 7256㎡ 3500元/㎡ 3680元/㎡ 10-20元 14栋（16层） 3500元/㎡ 3680元/㎡ 10-20元 13栋（18层） 3680元/㎡ 3830元/㎡ 10-20元 11栋（18层） 3700元/㎡ 3880元/㎡ 7256㎡ 10-20元 说明：在项目销售均价确定后，我们将立即根据每个户型的位置状况，制定一批次房源一房一价，满足集团公司确定的项目一批次整体均价要求。 一批次房源栋均价建议 “荣新·江南半岛”一批次住宅定价分析 谨呈：四川荣新房产有限公司 通过我们最近对苍溪房产市场调研、入会客户心理价格摸底调查以及结合项目今年任务计划情况，对一批次价格制定做了真实及深入的分析，供集团公司研究决策。具体从以下几点进行剖析： 前 言 一、项目一批次销售任务及目标 二、项目一批次房源分析 三、宏观房产市场趋势分析 四、项目一批次定价策略 五、项目一批次价格敏感性分析 六、项目一批次销售均价建议 七、项目一批次对位分析 目 录 项目一批次销售任务及目标 按时完成集团公司签定的季度目标，尽快缩短销售周期，实现一批 次资金快速回笼 树立项目良好形象，为后批次推广销售奠定坚实基础 在深入推广荣新高品质、超实力的品牌效应同时，消除客户一直认 为“店大价高”不能接受的恐惧心理，一批次尽量以“开信心”的 价格策略，逐步