10月盐城金鹰国际商业项目策划案 2010年10月.pptVIP

格局规划调整建议 由于项目一层与平面与二层基本一致，对项目的格局划分的调整建议仅以一层平面示意. 1、交通组织调整建议：为了有效促进内部商街的销售及客流的进入，建议舍去小部本分商业面积，在原有内外街的隔断处增设购物通道，宽度不小于2.4米； 2、内部格局局部调整建议：所有内外街均开设内外或前后双入口 ，一来极大地促进客流的进入性，真正做到内外街联动经营，从而规避、降低项目内街销售的弊端，实现快速销售。 四、推售策略—— 增加的购物通道.宽度不小于2.4米 增加内外商铺入口尽量规避门对门 预计损失面积两层合计约：2000平米，但可在销售价格中弥补 调整示意 四、推售策略 销售阶段排期 首次放量 二次放量 蓄水期 1月 12月 4月 2011年2月 10年11月 销售节点 强销期 销售任务 试水期 营销排期 3月 5月 价格试算 持续期 6月 7月 8月 集团客户认购 4-18开盘 强效蓄水期 9月 10月 11月 12月 1月 强销期 清盘期 9-8开盘 销售率： 30% 销售率：30% 总体量：60% 总体量：40% 销售率：20% 销售率：10% 2月 2月18日售楼 处对外迎客 10年11月-11年2月准备临时接待处并申请安装固定的销售电话，做好来电来客先期登记准备；数据要求详实； 预计销售完成90%，回款60% 首期开盘关键因素 1、时间节点 最佳取证时间：2011年3月20日-2011年3月31日前取得预售许可证 最佳开盘时间：2011年4月8日-2011年4月10日 最佳销售周期：2011年4月8日-2011年5月31日 2、 客户积累目标：A累客户积累达到2500组 3、销售目标： 销售周期： 13个月（自2010年11月——2011年12月）含试水期及蓄水期 商业可售总建筑面积：31458平米 预期销售面积：28305平米 预期完成总市值：6.77亿元，回款：4亿元 销售任务分解一 The No.1 Real Estate Agency in the World全球最大地產代理 首批放量 开盘强销期 持续销售期 面积（㎡） 比例 均价 递增率 销售额 面积 比例 价格 递增率 销售额 9437.4 30% 18000 —— 169873200 9437.4 30% 25200 40% 237822480 二次放量 强销期 清盘期　 面积 比例 价格（元） 递增率 销售额 面积 递增率 价格（元） 递增率 销售额 6290 20% 30240 20% 190209600 3145 10% 25200 -20%合计销售面积：28305平方米；销售率90%；销售额677159280元，可实现整盘均价23900元/平米。 销售任务分解二 首批放量 开盘强销期 持续销售期 面积（㎡） 比例 均价 递增率 销售额 面积 比例 价格 递增率 销售额 8835 30%　 18500 ——　 164337500 8835 30%　 25900 　40% 228826500 二次放量 强销期 清盘区　 面积 比例 价格（元） 递增率 销售额 面积 递增率 价格（元） 递增率 销售额 5890 20%　 31080 20%　 183061200 2945 　10% 25900 -10%　此方案是调整内部规划基础后进行的价格测算如按我司规划调整，可售面积为26505平方米；销售率90%；销售额652500700，可实现整盘均价24600元。 六、销售模式 在保证统一招商、统一管理、统一经营的前提下，我们提出如下三种模式： 第一、带租约销售；使业主投资回报得以保障； 第二、出售经营权。将一定时期内铺面经营权出售给客户，发展商短期内可以回收投资成本，长远看，可以获得商铺经营所得收益。 第三、部分持有+部分销售。将位置较好的铺面高价售出，收回投资成本；将内街部分铺面自持，获得长期经营收益。 七、经营模式选择 2）针对内街：实行统一收银流水倒扣或保底加抽成两种形式。降低入驻门槛，吸引人气。同时可收取一定的进店费用，来保证投资者的投资回报。 1）针对外围商街：因其外围商街优势突出，可进入性强，展示功能明显，是其商家的首选。故可以采取租金模式。 七、营销目标 八、营销推广策略 1、推广计划 营销阶段 时间段 营销目标 备注 试水期 正式开始认购筹码前 接受咨询，登记 部分销售信息发表 蓄水期 约2个月 认购销售筹号 面积区间，价格区间的模糊透露，认筹优惠 强势热销期 解筹之日起1个月内 获取60-70％的销售率 公开解筹 持续销售期 约1-2个月 90%以上销售率 速度营销，巩固成果