20110531深圳星河盛世公寓精装修建议27p 星河地产.pptVIP

* 本报告是严格必威体育官网网址的。 星河盛世 公寓精装修建议 世联地产 星河盛世项目组谨呈：星河地产 解决两个问题 作为走量产品，还是标杆产品？ 装修风格保持统一，还是提供多种风格供客户选择？ 前期沟通回顾 确定两栋公寓全部带精装修，其余产品一律毛坯交房。 公寓基本指标 J1栋（住宅性质） 总建面：15000平米 套数：336套 户均面积：45平米—52平米 J2栋（商务公寓性质） 总建面：6000平米 套数：168 户均面积：42平米 参考：2010.08规划及建筑设计方案 J1 15000平米 336套 J2 6000平米 168套 本次建议内容 关于产品档次的思考 关于装修风格的思考 关于产品档次的思考 关于装修风格的思考 主要制约因素 加息 保障房 限购 目标 房产税 限价 2011年1季度CPI同比增5%，三月增5.4% 通胀问题愈发严重，年初至今两次加息，通胀仍未得到有效控制 通胀是上半年乃至全年中央宏观调控的第一要务 十二五3600万套，2011年1000万套，李克强亲自督导 各地强制执行，地方政府与中央政府签下“军令状” 公共租赁房占据未来保障房主流位置，发挥保障功能 截至1季度末，全国608个城市出台房价控制目标 多数以GDP增速和人均可支配收入增速为参考标准 此后，国务院督察组到各地督察调控落实情况 上海、重庆试点房产税 两个城市实施2个月以来上缴税款寥寥无几 调控力度持续加强，政策不确定因素多 “国八条”规定全国直辖市、省会城市、计划单列市全面执行限购政策，其中户籍限购2套，非户籍限购1套 目前全国已有39个城市出台新版限购令及执行细则 持续多常时间？ 开发商纷纷转现楼销售抑制政策，保证产品实现高价 J1栋为住宅指标，受政策影响风险较大；J2栋为商务公寓，政策风险较小。 星河使命 政策趋严 VS 品牌提升 需要保证热销，树立市场口碑，赢得市场的认可，达到速度与口碑的双赢 第一次精装修的尝试， 既是挑战自我，完成星河品牌的提升， 又是为星河后续精装修产品线奠定基础。 关于产品档次的思考 J1栋（走量产品）： J1为住宅指标，无论现售或预售，都有一定的政策风险； 面积较大，户数较多，对舒适度有一定的影响； 首次尝试精装修，需重点保证产品的销量和市场的口碑。 J1—走量产品 15000平米 336套 建议J1可作为走量产品，保证快销，迅速建立市场影响力 J2—标杆产品 6000平米 168套 关于产品档次的思考 J2栋（标杆产品）： J2栋为商务公寓，短期内暂无政策风险的可能性； 户数相对适中，可尝试附加高价值的精装修，建立市场口碑； 建议J2作为标杆产品，提升项目整体形象，提高企业精装修品质的知名度。 12％ 6000 50000 大中华IFC 11％ 5000 45000 岸芷汀兰 13％ 5000 38000 香山里一期 项目 售价（元/㎡） 精装修标价（元/㎡） 比例（装修价/售价） 中信红树湾果岭公寓 25000 3000 12% 御河堤 30000 实际：2000 对外：3000 6.6% 京基凤凰印象 25000 对外：2500-3000 14% 东方银座公馆 32000 对外3000 10% 金域华府2期 28000 2500 8.9% 中信湾上六座 17000 实际：1000 对外：2000 5.8% 侨城馨苑 29000 实际：800-1000 对外：1500 3.4% 万科金色沁园 14000 1200 8.5% 市场精装修项目档次对本项目的参考 高档装修：5000～6000元/㎡ 中档装修：2500～3000元/㎡ 市场主流精装修项目分为三档： ①高档装修： 5000-6000元/㎡ ②中档装修： 2500-3000元/㎡ ③经济型装修： 低于2000元/㎡ 单一项目内一般采用统一标准进行装修 （除东方银座公馆提供可选套餐）。 低档装修：2000元/㎡以下 具体案例见附件 本项目精装修档次 建议： J1栋——成本控制在1500-2000元/平米 建议J1栋可参考目前市场中高端项目，如东方银座公馆、中信果岭公寓、御河堤、京基凤凰印象的精装修，实际成本可控制在1500-2000元/平米，对外报价可达3000-4000元/平米。 建议J2栋可参考市场较高端项目，如大中华IFC、岸芷汀兰、香山里一期的精装修，实际成本可控制在2000-3000元/平米，对外报价可达5000-6000元/平米，如稍微提高使用品牌的档次，对外报价可再提升。 建议： J2栋——成本控制在2000-3000元/平米 关于产品档次的思考 关于装修风格的思考 客户对于精装修的关注点： 风格简洁、色调柔和：使用现代简洁的装修风格，色调柔和，方便客户后期的个性化搭配； 注重实用性：仅作基础的精