思源-天津河北区八马路项目一级土地开发合作建议书2007.12-80PPT.pptVIP

1 天津市河北区八马路项目一级土地开发合作建议书 内容纲要 一、对于本案开发目标的整体理解 二、对于本案开发运营的初步思路 三、我们的方法论体系 四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排 五、思源操作本项目的资源优势 六、思源顾问专业执行团队 对八马路项目一级土地开发（以下简称本案）开发目标的整体理解 内容纲要 一、对于本案开发目标的整体理解 二、对于本案开发运营的初步思路 三、我们的方法论体系 四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排 五、思源操作本项目的资源优势 六、思源顾问专业执行团队 本案运营的关键点理解 如何通过创新的主题定位，增强片区土地未来发展的吸引力？ 如何通过合理的功能布局，实现区域城市功能和产业功能交叉生长和可持续发展？ 如何通过合理的城市功能定位和规划设计，提升区域土地的价值？ 如何合理的确定开发时序和开发策略，保证项目可行性？ 确定何种融资方式，结合开发时序，保证项目稳定的现金流？ 如何在保证开发主体利益前提下，平衡各方利益诉求? 如何实现本区域同周边区域协同发展、新规划区域与原有保留建筑协调发展（融入天津市区，点亮河北区，与可辐射其它区域协调发展）？ 如何选择项目合理的起步区和引爆点，快速提升项目整体价值，降低项目操作难度？ 如何通过创新的主题定位，增强片区土地未来发展的吸引力？ 如何确定合适的定位，使本项目既能结合周边环境，又跳出现有条件限定，确定高价值、新颖和可操作的项目定位，增强本项目的吸引力？ 如何通过主题定位，结合项目开发策略和城市运营理论，增强片区土地对于高附加值目标产业、人口、资源等方面的聚合程度，加快片区成熟，快速提升土地价值。 对本案概念定位的初步理解 滨河宜居城——打造城市北部、新开河畔新都市生活居住区 城北起动机——打造天津城市北部的商业、商务服务核，促进天津城北腾飞 创意动力谷——依托天津美术学院的人才优势，聚集创意产业精英，打造天津的创意产业服务发展基地 文脉传承器——周边规划与原有历史风貌相协调，打造历史风貌保护区和游览区，传承历史文化，增强区域向心力和归属感 活力休闲港——依托公园、历史旅游、滨河景观等资源，打造集商业购物、休闲娱乐于一体的特色休闲城市群 如何通过合理的功能布局，实现区域城市功能和产业功能交叉生长和可持续发展？ 如何确定引进区域的城市功能和产业功能的启动点，支持后期区域城市功能和产业功能的高速发展? 结合开发策略和新兴类似区域的发展规律，如何进行相关的产业功能和城市功能配合，使区域健康发展，快速提升土地价值？ 如何引进适合的产业功能以及与之相配合的城市功能，支持区域的可持续长期发展？ 以城市运营的思维出发，而不是简单造城 城市运营——强调城市功能和产业功能同步发展 关注城市功能与产业功能交叉生长 通过增长极核促进城市功能与产业功能的交叉生长 成为增长极核的两个必要条件 通过增长核的“裂变”与“聚变”过程实现新城的可持续自然生长 核心思想 ——以“核心功能”的发展带动“派生功能” 发展，循环累积，促进新城功能的完善。 案例1：北京“睡城”回龙观居住区——由于开始就被规划为功能单一的居住区，商业和服务业设施滞后，严重缺乏就业机会，致使其居民高度依赖交通系统与外部联系，新城沦为“睡城”。 案例2：深圳华侨城——以主题公园作为启动核，带动区域发展成为集旅游、商务、娱乐、高科技和高尚住宅于一体的城市综合功能板块 案例3：上海新天地——以特色商业街作为启动核，开发综合商业，以综合商业带动写字楼和公寓的开发，从而带动区域整体价值的提升 案例4：碧桂园——以教育产业作为启动核，带动区域价值提升 如何通过合理的城市功能定位和规划设计，提升区域土地的价值？ 如何提升项目整体的土地价值？ 如何通过引进产业形成人流集聚效应提升区域价值？ 如何合理进行城市功能定位和规划设计，拉升土地价值？ 如何进行功能定位提升土地经济效益和社会效益综合价值？ 完善城市功能、形成产业聚集、提升土地价值——针对本案地块整体狭长分布的特点，建议多点打造本案的价值“珍珠链” 运营商如何实现可持续发展？ 如何进行商业区土地的一级开发？ 企业如何协调土地经济价值和社会效益之间的关系，达到土地综合效益最优； 企业如何进行土地营销和二级开发，顺利回收资金并取得开发利润，维护同投资商的良好合作关系，为公司持续发展打下基础？ 如何合理的确定开发时序和开发策略，保证项目可行性？ 根据市场情况，确定开发策略，保证项目在经济、市场以及操作性方面合理可行。 确定合理的开发策略和时序安排，保证项目的前期顺利介入市场，中期稳定提升土地价值，后期攫取高额利润。 确定合理的土地性质和项目内不同主题分布，保证项目的市场可行性。 合理测算项目各项成本，结合类似土地市场价值，确定项目的开发节奏和价格策略，保证项目的经济可行性。 确