7月石柱站前大道商住项目市场调研报告66P 2011年7月.pptVIP

3、销售收入测算 序号 产品 平均单价（元/㎡） 面积（万平方米） 销售收入 （万元） 备注 1 小高层住宅 5500.00 175087.50 96298.13 　 2 花园洋房 6500.00 62531.25 40645.31 　 3 商业 8000.00 10506.25 8405.00 　 4 社区配套 0.00 2000.00 0.00 　 5 地下车库 3000.00 30000.00 9000.00 　 6 合计： 　 280125.00 145348.44 未计算车库价值　 4、项目预测损益表 序号 项目 面积（平米） 单价（元） 合计（万元） 备注 一 销售收入 　 　 　 　 小高层住宅 175087.50 5500.00 96298.13 　 花园洋房 62531.25 6500.00 40645.31 　 商业 10506.25 8000.00 8405.00 　 小计 　 　 145348.44 　 二 成本支出 　 　 　 　 开发成本 　 　 84541.22 　 营业税及附加 　 销售收入*5.5% 7994.16 　 销售费用 　 销售收入*2.5% 3633.71 　 小计 　 　 96169.09 　 三 税前收益 　 　 49179.34 　 四 所得税额 　 利润*33% 16229.18 　 五 税后收益 　 　 32950.16 　 　 简单投资收益率（税前） 　 　 51.14% 　 　 简单投资收益率（税后） 　 　 34.26% 　 谢谢！ 重庆英威斯特投资顾问公司 公司地址：重庆市江北区红旗河沟建新北路38号世纪英皇大厦南楼42F T：023-6785 5793 F：023-6785 5651 地点 面积 租金总价 平均租金 人民街 30平米 2.2万/年 61元/月/平米 良玉广场 43平米 5.8万元/年 112元/月/平米 线市街 40平米 6万/年 125元/月/平米 煤坪路 20平米 1.5万/年 62.5元/月/平米 石柱商业门面租金水平： 石柱二手住宅销售价格水平 地点 面积 装修情况 销售总价 单价 卫生局对面 142平米 精装 48万 3380元/平米 城南花园 134平米 清水 45万 3358元/平米 中医院 78平米 简装 32万 4445元/平米 国税局 120平米（一楼） 简装 13.5万 1125元/平米 市场平均价格走势及销售情况 5000 4000 3000 2000 1000 2008年 2009年 2010年 2011年 元 年 根据石柱县总体城市规划及城市发展进程的提速，未来石柱县房地产市场价格将呈不断上升的势头。 根据我司对石柱地区在售楼盘的调研，可知目前石柱地产市场处于高速增长期，整个楼市还未进入产品细分时期，石柱楼盘整体品质不高，高端品质楼盘稀缺，其中住宅是石柱消费者地产需求首选，而商业地产则发展相对不够成熟，目前空置较多，且销售较为困难。 由于政府规划引导，以及地理地势决定，石柱城市建设将形成东扩南进的发展态势，在未来6个月内石柱楼盘销售处于需求大于供应的状态，由于市场的作用，我司判断未来一年内石柱楼盘价格将在4500-5000元/平米间，成长空间巨大。 市场平均价格走势及销售情况 石柱房地产市场未来走势预判 随着石柱区域经济的不断发展，地区产业结构的不断完善，将会给地区房地产市场的发展提供更加强有力的支撑。 未来石柱房地产市场将由目前仍较为落后的纯居住加商业底商开发模式为主提升为多功能发展（公建化、商务化、金融化）。 未来石柱房地产市场将由目前主要以刚性需求为主提升为更加倾向于寻求居住品质、居住档次以及功能满足为主。 市场小结： 2010年至2011年上半年，石柱商品房市场销售火爆，销售均价较09年有较大提升，整体市场运行情况良好，需求十分旺盛，目前基本无存量住宅销售。 石柱土地供应尚有一定空间，但商品房市场已经步入向高层发展的阶段。城镇化进展加快，购房者消费能力加大，使价格有上升空间。 目前石柱房地产开发仍然以住宅为主导，商业仅作为社区配套存在，随着市场的日趋成熟，商业地产的比例将会逐步加大。 市场小结：（续） 购房者对房屋的品质要求，尚处萌芽阶段，对高品质楼盘处于概念空白，从而间接使开发商忽略楼盘品质，造成石柱真正的品质楼盘稀缺。 旧城改造成本较高，在已建成中心城区内内，仅有有少量单体楼在建或销售，但均不能形成较完善的宜居社区。 目前，县城地产开发向东、南两翼转移趋势明显，城南以高层产品为主，城东以多层产品为主。 项目地块调查 项目所在区域分析 项目地块 项目地处石柱县城南经济开发片区，属于城南新城开发区内，是石柱未来经济开发区。