中原2008年江门骏凯豪庭商业街项目策划建议书.doc

中原2008年江门骏凯豪庭商业街项目策划建议书 PART 1 江门住宅市场分析 江门住宅市场分析----宏观市场 江门的楼市一直被认为是珠三角地 区的楼市洼地，但从2006年开 始，随着外来大型房地产商的登陆，江门 楼价迅速攀升.在火爆的2007年，部分楼 盘的电梯洋房楼价攀升至5000元左右， 2007年全年的均价从2000元/㎡上升到 3436元/㎡。2008年江门楼市受全国楼市 的影响开始进入调整期，市场观望气氛较 为浓厚，住宅成交量有一定下降，但是由 于江门楼市的“洼地”优势，市场刚性需求 的存在，随着市民对楼市信心的恢复，江 门楼市将重新回到快速发展的轨道。 （注：今年3月1日起，江门市区（未包括新会）所有在售期房、现房全部实行网上即时签约，该数据更接近市场的必威体育精装版动态变化，所以，以上统计图仅以市房产局官方网站公布的3月及以后的数据为基础。） 数据来源：江门市房产局 由2008年3-6月江门市区商品房成交量和成交均价走势图可以看出： 楼市“量缩价升” 的现象非常明显，成交量不断缩小与楼市的整体低迷有关，随着房价的调整到位，市场会逐渐回暖；成交量萎缩，而成交均价却一直上涨，说明大户型和高端住宅产品在成交量中占了一定的比重。 楼市走势分析 从图表看到，80平方以下的小户型约占总成交量的13%，80-120平方中大户型产品占到45%，而120平方及以上大户型产品的占总成交量42%以上，占据差不多一半的市场份额，仍然是目前楼市成交的主流产品之一，这与江门住宅市场的供应结构有着很大的关系。 数据来源：江门房产局 大户型产品成市场交易主流 成交产品面积段分析 图表显示, 合同签约总量中，三房户型需求量最大，依然是市场交易的绝对 主流；同时四房及以上的大户型产品的成交量占14%，两房及以下和三房占总 量的80%以上，由此可见中小户型需求量大，而在供应量有限的市场形势下， 中小户型必然热销。 成交产品户型分析 数据来源：江门房产局 中小户型产品受市场欢迎 以上数据显示，3000元/平方以下单价占总成交的61%，可见经济型住房 仍然是市场需求主体，二次及以下置业者是主要购买群体。 经济型住宅需求仍然是市场主流 成交产品价格分析 数据来源：江门房产局 江门本地市场上供应的楼盘，大户 型的高端住宅（包括别墅）占据绝大比例 而小户型产品的供应明显不足。因为去 年房价上涨过快，市场供应的住宅户型偏 大，使得房屋总价过高，超过了大部分中 等收入家庭的购房能力。大量真实的需求 被抑制，导致了成交量的萎缩。由此可看 出江门楼市供应结构处于一种失衡的状态 ，需求市场和产品市场根本无法同步。 产品供应结构不合理，需求市场和产品市场无法同步 江门楼市特征分析 目前江门市区各在售楼盘之间销售价格有很大差异，以洋房为例，蓬江区均价最高，江海次之，新会洋房均价最低；同一地段的不同楼盘之间价格差异也十分明显，如高尔夫一号与五邑碧桂园洋房均价相差1000元/平方，甚至是同一楼盘的不同位置的房子之间，价格差异也是非常明显。 价差大，地段价值差异明显 产品在户型的设计、园林规划和包装上 与珠三角其他城市相比存在一定差距，珠江 地产 、碧桂园等知名地产品牌的到来给当地 楼市注入了新鲜的血 液，近年来一些特色的 精品楼盘开始出现，楼盘开发水平有所高。 产品设计落后，发展商缺乏品牌意识 江门当地人是住宅市场的主要消费群体，广州、南海、顺德 中山也有部分人到江门投资置业，而且随着江门经济的不断发展，这个人群的数量也在不断扩大，但最近由于周边城市楼价的下调，外来买家特别是炒房者有一定程度减少。 当地居民是主要购买群，外地购房群体逐渐扩大 自住型消费是需求主体，改善型需求继续支撑楼市健康发展 市民买房显得更加理性 自住型消费依然是江门住宅市场的需求主体，随着江门城市经济的不断发展，城镇居民人均可支配收入不断增长，为住宅需求提供了更强的支付能力，使现阶段江门的旧房换新房、小房换大房、中档房换高档房的升级改善性需求旺盛。在目前的江门，改善型需求已成为市场的主导性需求，并支撑江门楼市的持续发展 市民在购房时除了关注地段、价格和环境等因素外，越来越关注户型、物业管理、升值潜力和发展商声誉等因素，说明市民购买商品房更加理性和成熟。 区域住宅市场分析 蓬江、江海市场分析 新会市场分析 蓬江、江海房地产市场分析 区域在售楼盘分布图 五邑碧桂园 高尔夫1号 骏景湾豪庭 凤山水岸 凤飞云别墅 珠江帝景湾 灏昌园 中天国际 五邑锦绣豪庭 东堤湾花园 华茵堡 江海花园 东华·天鹅湾 从上述数据来看，与07年相比，今年上半年市区除了商品房交易均价上升外， 成交宗