虎门国际购物中心市场调研报告.doc

虎门国际购物中心市场调研报告 此报告仅供客户内部参考。未经美格行公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。 美格行商业地产顾问机构 2008年07月 虎门国际购物中心 市场调研报告 International Center 虎门 CBD 共创 虎门商业 新高度 前言 项目实地调研内容：共计49个商业网点（批发/专业市场31个、大型商场5个、商业街6条、特色商业3个、电器市场4个），在租在售项目10个，本地小商家访谈30家、项目四至及人车流等。 批发/专业市场： 服饰鞋帽类：富民商业大厦、大莹东方国际时装城、大莹女装城、黄河时装城、裕隆时装批发市场、富民鞋业皮具城、富民小商品内衣批发市场、金辉童装城等共计25个； 布料辅料类：富民布料辅料市场、国际布料交易中心、富民布料大市场、兴裕布料辅料市场、财富布料市场、金香江布料市场； 零售类： 大型商场：虎门步行街、TESCO乐购、百佳购物广场、荣大商业中心、中联数码广场； 商业街：虎门大道、太沙路、金龙路、长德路、连升路、新园路； 特色商业：兴裕富民日夜市场、富民酒吧街、名门盛宴； 电器市场：国美电器（2个）、苏宁电器、时尚电器； 在租在售： 虎门地标、虎门1号、富民国际商贸城、国际布料交易中心、丰泰东海山庄、颐和居、鼎盛时代广场、富民商业街、东逸翠苑、众源五金商品城； 案例： 深圳保利文化广场、上海百联西郊购物中心。 市场调研11个工作日 （2008.06.05—2008.06.13，2008.07.01—2008.07.05） （备注：中间两星期因下雨中断） 报告内容 外部环境分析 内部环境分析 宏观背景分析 商业市场分析 专业/批发市场 零售商业市场 在售项目分析 市场分析 项目自身分析 项目属性分析 （区位、四至、展示 性、交通、人车流） 地块商业价值判断 商圈人口分析 周边商业环境分析 SWOT分析 一、市场分析 宏观背景分析 1 商业市场分析 2 在售项目分析 3 市场分析总结 4 1.1宏观背景分析 虎门概况 经济运行分析 房地产 发展 商业网点规划 虎门规划 分析总结 宏观因素 1.1.1虎门镇概况 虎门镇位于珠三角腹部，处在广州、深圳、珠海经济走廊的中心； 虎门多年来名列全国经济强镇前列， 2006年在全国首届小城镇综合发展水平1000强评比中排名第一名； 虎门镇是中国服装女装名城，服装制造业发展迅速，是目前国内较具影响力的服装生产基地和服装批发中心，并带动了相关产业的发展。 1.1.2经济运行分析 2007年全镇国内生产总值182.89亿元，比上一年增长23.6%,增长幅度相较2006年增加了约7个百分点。 国民生产总值 虎门国民生产总值增长较快，经济运行状况势态良好。 备注：以上资料来自东莞市规划局。 1.1.2经济运行分析 全镇2007年社会消费品零售总额78.88亿元，相比上年增长15％，增长速度明显，居民消费意识逐渐增强。 2007年虎门镇三次产业比例为0.57：51.42：48.01。第三产业所占比例已逐渐与工业相持平，表明虎门第三产业发展迅速，是该镇的产业发展重点。 社会消费品零售总额 三次产业结构 1.1.2经济运行分析 2007年末，全镇总人口约73万，户籍人口约12万人，外来人口约61万人。其中有35万人从事服装相关行业工作，每天来虎门的客商约8－10万。 2007年虎门居民人均年纯收入13915元，近年保持平稳增长，但基数较低。 虎门外来人口占绝对比例，属于流动性开放城镇，怎样吸引外来人口前来消费以弥补本地居民的消费力不足是本项目的关键。 人口 收入 1.1.3虎门房地产发展 虎门房地产特点 相对于虎门的经济发展，房地产发展相对滞后。虎门着重发展商贸，镇区内居住环境不佳，住宅小区规模较小，以单体楼居多，社区品质一般。 虎门房地产趋势 “创业型”地产向“安居型”地产转型。 2006年，政府提出“人居虎门”的战略规划，大环境的改善，使虎门房地产迅速发展。未来市场将会出现越来越多的高品质生态宜居楼盘。 1.1.3房地产必威体育精装版政策分析 07年房地产调控主基调：从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格；调控的主要火力集中于住宅市场； 调整方向：调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨，同时规范整顿市场秩序； 调控方式：①土地供应—从严从紧控制新增建设用地，同时盘活存量、提高使用效率；②财税政策—将发挥更大的作用，有保有压，对政策支持的小户型会区别对待；③银行金融贷款。 国务院 《关于促进节约集约用地的通知》 2008.01.07 七部门 《廉租住房保障办法》 2007.11.27 七部门 《经济适用房管理办法》 2007.11.30 央行、银监会 《关于加强商业性房