北京大城时代中心商业写字楼项目营销策划报告 2007年8月.pptVIP

2007年8月;营销必须解决的问题是什么？; 探索/营销方向;本案营销之前的课题研究？;营销推广策略制定的基础 ——产品脉胳梳理;大成时代中心·产品价值体系构建 　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　——基于对本体认知的再思考 ;项目主要特性——地段价值;一个机遇：综合型业态的稀缺价值;项目主要特性——地标价值;项目主要特性——品牌价值;城市 ? 地标 ? 品牌 · 综合体;我们是基于什么前提谈营销？;背景1－－2008，喜忧参半;背景2－－公寓市场如火如荼;背景3－－办公市场不瘟不火;背景4－－区域市场没有先例;背景5－－经济过热，大力调控;机遇与挑战并存;针对本案的营销解决之道？;;绝对稀缺 VS 绝对需求;PART 3：思考/营销策略 ;PART 3：思考/营销策略 ;产品解读——公寓;产品重塑——服务式精装公寓;产品建议;;“西区新中坚” 人群;年龄特征 — 25岁－35岁为主力的消费客群 家庭特征 — 大量单身贵族，部分新婚两口之家 家庭收入 — 家庭年收入大于25万元，收入来源丰富 时代特征 — 对生活品质有高追求，对西部有强烈的区域认同感 注重信息交流的多元化 个性特征 — 开放，自我，朝气，思想敏捷、开放，传统观念减弱 置业特征 — 首次置业的自住型客户或多次置业的闲置型或投资型客户 购买动机 — 交通便利、产品吸引、投资需求等;产品解读——办公;定位方向探讨1—— studio工作室;定位方向探讨2——;现状：当前该种需求解决方式;产品重塑——私人行政公馆;建议：1、兼顾社交及居住功能的内部精装打造。 专属化精装设计，精装标准2500元/㎡。 2、专属化星级物业服务。 3、居室智能系统引用，提高科技含量。 4、打造高品质礼仪大堂，高标准公共装修。 5、配套高档商务会所，尽享完善商务功能。;装修图片示意;服务内容：1、私人管家服务 2、大堂助理服务 3、多种语言服务 4、门童服务 5、商务中心服务 6、房间清理服务 智能系统：1、电器远程遥控系统 2、智能场景控制系统 3、GHP计量式中央空调系统;公共区域精装示意;PART 3：思考/营销策略 ;PART 3：思考/营销策略 ;PART 3：思考/营销策略;市场表现：客群模糊 ＋ 销售矛盾 ;形象策略目的;形象策略核心;整体形象塑造;PART 3：思考/营销策略;PART 3：思考/营销策略;PART 3：思考/营销策略;PART 3：思考/营销策略;PART 3：思考/营销策略;PART 3：思考/营销策略;PART 3：思考/营销策略;PART 3：思考/营销策略;PART 3：思考/营销策略;PART 3：思考/营销策略;PART 3：思考/营销策略;PART 3：思考/营销策略;PART 3：思考/营销策略;PART 3：思考/营销策略;PART 3：思考/营销策略;PART 3：思考/营销策略;PART 3：思考/营销策略;PART 3：思考/营销策略;PART 3：思考/营销策略;推广策略-推广费用预算;PART 3：思考/营销策略;;PART 3：思考/营销策略;PART 3：思考/营销策略;;;服务式公寓价格建议;截止至07.7.31;PART 3：思考/营销策略;PART 3：思考/营销策略;策略执行的手段运用？;PART 4：行动/营销执行;PART 4：行动/营销执行;PART 4：行动/营销执行;PART 4：行动/营销执行;;;总结：服务式公寓与私人行政公馆共实现销售金额8.86亿元，截止至08年8月，回款金额达到2.96亿元;PART 4：行动/营销执行;;;总结：服务式公寓与私人行政公馆共实现销售金额8.41亿元，截止至08年8月，回款金额达到3.4亿元;PART 4：行动/营销执行;;;总结：服务式公寓与私人行政公馆共实现销售金额9.25亿元，截止至08年8月，回款金额达到1.94亿元;基于本案的整体营销策略，我们需要选择最适合的路径;方案A;6.4万平米 / 8.87亿 ： 13个月/ 4个销售周期 ;销控制定把握4原则：紧密配合原则、相对均衡原则、放量掌握原则、随时调控原则;销控制定原理;;销售定价原则之朝向价差;销售定价原则之朝向价差;PART 4：行动/营销执行;市场中心： 定期提供北京地产市场资讯报告 定期提供区域市场研究分析报告 定期提供区域市场竞争项目研究 提供产品规划调整建议 提供其它配合服务