北京民俗世界文化产业园项目定位及深化延展建议 26页.pptVIP

THE END THANK YOU * 民俗世界文化产业园定位 深化延展建议 第一部分 避开弯路，认清产品与市场 一、项目基本情况分析 地段 项目位于位于北京西部门头沟区永定镇万佛堂村，周边市场发展较为滞后，整体消费水平低，周边客群数量及消费能力难以支撑区域型商业项目的运营。 交通 依靠公交、地铁系统的低端消费群到达本项目不够便捷。 至市区车程仅20分钟，对有车的中、高端消费群体具有一定吸引力。 一、项目基本情况分析 环境 地块以坡地为主，山势平缓，有利于新型休闲娱乐项目的建筑开发，不利于景观开发。 周边污染源少，空气明显好于市区，对于追求健康生活的高端人群有很大吸引力。 一、项目基本情况分析 景观 童子山、万佛山的枫林区自然景观和万佛寺、古村遗址等人文景观位置较为集中，没有形成完整的景观链条。 进入景观区后，人行往返约为1小时，相对可观景面较小，产业园难以形成以现有景点为主的旅游区，需大量人工景观补充。 二、项目分析结论 项目环境、地段对高端客群有很强吸引力； 受交通情况影响项目不支撑针对中、低消费群的集中型商业； 项目现有景观难以形成完整的景观链条，需大量人工景观补充。 三、项目定位分析 项目前期定位 文化、民俗、景观+商务会所+商业街+文化产业园 主要业态为： 明清古商业街 三级塘坝景区 佛教文化+红叶观赏景区 别墅式文化产业园 五星级高档商务会所 本次报告需要商榷的是以上各业态的细分定位延展及占本项目的比例。 因定位涉及业态较多，报告将不罗列过多的市场调研数据，如有需要可分项提报。 客群定位分析：项目的四种业态需要三类客群支撑 五星级高档商务会所（休闲娱乐/配套） 高 、中、低三类客户可能均有兴趣光顾，但街区需要人流量的支撑，中、低端客户将成为主要客群。（12米进深*2*500米长=12000平方米） 明清古商业街（购物） 三级塘坝（景区） 佛教文化+红叶观赏（景区） 别墅式文化产业园（办公） 景区同样需要人流量的支撑，中、低端客户将成为主要客群。 此业态目标客群为商务人群。商务人群虽然也是普通大众中的一员，但因办公需求对产品及配套的要求与休闲、购物等需求不同，因此不能与普通客群混为一谈。 目标客群为高端客群。 二、项目定位分析 二、项目定位分析 四种业态形成的产业链 五星级高档商务会所 明清古商业街 佛教文化景区 别墅式文化产业园 三级塘 坝景区 红叶观赏景区 从上图可以看出，观景、购物为本项目的重点业态； 别墅式文化产业园与五星级高档会所与本产业链的关系不够紧密。 四、定位分析结论 定位将导致中、低端客群成为本项目的主要客群； 别墅文化式产业园的商务定位，因企业办公对于地段及形象的要求不适合本项目，建议进行调整，调整方向建议在后面详细介绍。 五星级高档会所的定位与本项目主流客群定位不匹配，需考虑调整。 如无具特殊吸引力的商业入驻，建议明清古商业街尽量控制建筑体量。 五、终合性结论 四类业态均属建设周期及运营周期相对较长的业态，受地段及环境影响在期房阶段实现销售的可能性较低，需要开发商有充足的资金准备。 项目受高端客群青睐的环境、交通优势未得到充分开发。 项目定位实现的将是一个普通的人工商业景区，与周边潭拓寺等知名景区相比不具竞争优势。 第二部分 充分利用项目优势，寻找市场创新空间 一、项目优势分析 自然景观 健康环境 交通便捷 山势平缓 上风上水 面向高端客群的休闲渡假场所 本项目如果以景观游览为主，竞争优势并不明显，但做为高档休闲会所，现有的景点优势将成为项目的一大卖点。 二、会所主题建议 以下建议主要从商业运营角度出发，在延续民俗主题的同时，加入新兴产业原素，促进项目尽快实现回款及利润。 二、会所主题建议1 山地高尔夫 纯高尔夫普通球场的投资（含地价）一般在5000万至8000万之间，品位差一点的在三四千万，成本回收期在三年左右（数据来源：2009-06-02 11:28:21 新华网 ）。 中国高尔夫球场建设每年将以20-30%的速度递增。从消费人数上看，中国高尔夫消费人群达100万人，年增长比例达30%。2008年，我国高尔夫球场总数有望达到1000家。未来10年中，如果在4.5亿左右城市人口中有2‰打高尔夫球，则中国将接近有1000万之众打高尔夫球。如果按照美国打球人数与球场数量的比例关系，则中国未来10年需要建8000个球场及练习场。…… （数据来源：2008年中国高尔夫市场研究预测报告(白金版) ） 二、会所主题建议1 山地高尔夫 北京虽然有60多个高尔夫球场，但目前唯一的山地高尔夫会所：九松山乡村俱乐部，总占地面积4300亩 二、会所主题建议1 高尔夫别墅 别墅是以环境为主要卖点的产品，建筑特性需要以高雅、舒适为主，强化别墅的环境特征