北京金碧湖畔Ⅱ期项目整体推广策略提报（58页） 2007年8月25日.pptVIP

距首都机场最近的低容积率纯独栋别墅 金碧湖畔Ⅱ金六条 距潮白河最近的低容积率纯独栋别墅 距奥运场馆最近的低容积率纯独栋别墅 业主普遍素质最高的低容积率纯独栋别墅 教育和园区配套最高档的低容积率纯独栋别墅 潮白板块舒适度最高的低容积率纯独栋别墅 PART 3 客群定位 （客群描述） 因为每个消费者都是一个独立的个体，每一类消费群体都有自己的精神属性，房子是用来承载消费群体生存的空间，是有生命的、情感的，生命在于变化，不同的消费群体有着不同的阅历、不同的心理价位、行为习惯和消费特征。 因此，金碧湖畔也要寻找到与项目气质相同的客群，这对今后推广的阶层语境的构建起到决定性的指导作用。 马斯洛需求层次 金碧能够满足的需求 金碧湖畔的信念体系 自我实现需求（自我发展和自我实现） “这里的环境和气氛与众不同，让我感到真正的愉快和舒适”，“在这里，我的生活将会变得更好。” 健康：积极、豁达、开朗的人生态度，面对今后充满信心 人文：宽容内敛 健康：绝无仅有的生态环境、有益于释放压力的环境 人文：符合“我”审美情趣的环境、互相尊重的邻居 尊重需求（自我尊重、赏识、地位） “这个社区是为我这样的阶层设计的，我的需要在这里都会被理解和满足。” 社会需求（归属感、爱情） 感觉自己“属于这个社区”，不仅因为这里是“我的家”，而且周围的人都是“和我差不多的人。” ＋ 基本的需求 必须满足的需求 人文：建造与整个小区气氛吻合的配套设施；配备符合住户文化观的艺术和教育设施；智能化的服务手段 健康：保证住宅的高品质；建造原生态的园区环境 安全需求（安全、保护） 周全的保安措施 生理需求（饥饿、口渴、居住…） 一间能够遮风避雨的房屋、干净整洁的环境、及时的物业服务… 借助马斯洛的需求层次理论，我们将金碧湖畔的信念系统进一步细化。同样，这也应该是我们的目标客群的生活观。 金碧湖畔Ⅱ客群的共同特点 在行业中处于领袖地位，属上升阶层 多数拥有海外教育经历，属高知阶层 具备良好的艺术鉴赏力，属文化阶层 注重家族文化的传承，属传统派阶层 开放、包容、国际化，属高素质阶层 拥有理智的投资判断，属理性阶层 我们的客群关键词 上升阶层 高知阶层 文化阶层 传统阶层 高素质阶层 理性阶层 PART 4 策略执行 第一阶段：2007年9月22日之前 开盘预热期 销售目标：认购10套。 第二阶段：2007年9月22－12月31日 开盘强销期 销售目标：认购20套。 第三阶段：2008年1月1日－7月31日前 持续销售期 销售目标：认购20套。 [ 销售目标 ] 销售额： 2008年7月31日实现销售合同额3.5亿（约50套），其中，2007年12月31前实现销售2亿元（约30套），回款1.5亿元 销售价格： 成交均价超过13000元/平方米 广告推广助力开发商完成销售目标。 建立更明晰的项目形象，形成友好的、深入人心的推广形象。 根据销售进程，策略整合，战术细化，实现合理市场消化。 [ 推广目标 ] 推广阶段划分 2007/08 2007/09 2008/07 2007/12 开盘预热期 开盘热销期 持续销售期 9月22日开盘 属重大节点 明修栈道 暗度陈仓 形象力 销售力 战术战略配合形成强势推广 配合销售节点 根据实际情况灵活机动 支持别墅产品销售 提升项目形象 为明年销售做好铺垫 [ 推广执行战略 ] 公关：跟据不同圈层做针对性推广 网络：持续市场声音，深入解析产品。 新闻：深入阐述产品品质 强 势 推 广 纸媒：提升知名度， 传播核心竞争力 户外：信息告知，扩大影响力 卖场：现场体验建立信赖感 [ 战术组合 ] 各阶段推广内核 2007/08 2007/09 2008/07 2007/12 开盘预热期 开盘热销期 持续销售期 开盘前与客户进行潜沟通，为项目开盘做准备；拦截并积累客户；深度沟通有效客户，实现提前认购。 释放预热阶段积累的销售势能，并顺势引爆项目形象； 加强市场热度与深度建设，巩固项目形象，实现销售峰值。 对意向客户进行深度挖掘，促使成交； 利用以老带新和其他优惠手段减弱市场声音减弱对项目的影响。 本案在9-12月是最重点的推广时期，因此，我们将在这三个月中下大力气，花大价钱（1050万的70%-80%）做好推广工作，在完成今年销售任务的同时，为明年继续销售做好铺垫工作。 开盘预热期：2007年9月22日之前 推广目标：制造市场强势声音，建立项目气质， 为开盘做好充分蓄客准备 推广手段： 户外：项目形象气质的首次展现（裕祥路广告牌、京承单立柱、彩虹大桥单立柱、杨林出口广告牌） 公关：盛大开盘活动+蒙特梭利国际幼儿园开园+LV品鉴酒会 纸媒：开盘预热，形象推出（9月《中国之翼》、《红地产》、《奢华居室》） 新闻