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房地产行业：行业进入稳定增长期，看好龙头企业及二线绩优股 房地产行业 2012 年策略 —行业进入稳定增长期，看好龙头企业及二线绩优股 推荐 维持评级 核心观点: 分析师 潘 玮 ??：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock4 执业证书编号： S0130511070002 z 预计未来五年行业投资平均增速为 10%到 15% 中国房地产行业月均投资额从 2006 年的 1798 亿元上升到 2011 年的月均 5709 亿元。年均增速 25%。我们预计未来五年行业投资 的年均增速将下降到 10%~15%。到 2015 年，预计商品房年度销售 面积达到 15 亿平米一年。前期超跌已经释放大部分基本面下滑的 风险。 z 美国历史经验的启示：中国地产行业即将进入稳定增长期 美国从上世纪 20 年代开始历年人均房屋新增面积从 0.2 平米逐 渐上升至 60 年代末 70 年代初的人均 1.5 平米左右。中国从 80 年 代开始人均房屋新增面积从不到 0.2 平米到 2010 年的 2 平米左右。 已经超过了美国 70 年代的数字。我们认为，建筑业新增竣工面积 的稳定将使社会发展也进入一个稳定增长的时期。 z 主流地产公司发展将进入一个全新的阶段 一线龙头公司保利、万科等在弱市中的优异表现将会持续，快 速周转，贴近市场需求的策略将会使其保持稳定的销售增长率， 20-25%的年均增速以及明年平均 7 倍的市盈率具有较大吸引力；快 速周转的二线代表股如金科股份、荣盛发展、中南建设、阳光城、 招商地产、金地集团等公司前期超跌，基本面良好，在市场的中周 期中将是获得超额收益的标的。 z 投资建议 建议投资者趁每次震荡的时机低位吸纳；等待行业一季度政策 和基本面预期的反转时点的到来。首推保利地产、万科 A、中南建 设、荣盛发展、阳光城、招商地产、金地集团。 z 主要风险因素：国内经济发展大幅波动风险 相关研究 《2011 年房地产行业投资策略：关注行业自身 “再平衡”下的投资机会—银河证券—潘玮》 《行业深度报告-房地产行业：美国 20 年代经 济及地产行业启示-银河证券-潘玮》 《房地产行业 2010 年中期投资策略：政策抑制 行业估值提升—银河证券—潘玮》 需要关注的重点公司： EPS(元) PE（X） 股票名称 股票代码 2010 2011E 2012E 2010 2011E 2012E 10-12EPS CAGR ROE2011E 合理估值 区间（元） 万科 A 000002.SZ 0.7 1.0 1.2 12.3 8.0 6.8 30.93% 19.1% 9.02~10.5 保利地产 600048.SH 1.1 1.4 1.9 9.8 7.8 6.0 27.92% 21.1% 11.2~13.1 招商地产 000024.SZ 1.2 1.6 1.9 16.1 12.1 9.8 25.83% 15.3% 20.2~23.6 金地集团 600383.SH 0.6 0.7 0.9 10.4 8.9 7.4 22.47% 16.8% 7.6~8.9 资料来源：中国银河证券研究部 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 投资概要： 驱动因素、关键假设及主要预测： 1、 从社会建设总量指标考量，中国当前年度人均新增建设面积已经超过美国 我们采用建筑行业统计口径的社会新增房屋面积作为一个经济的考量指标。美国从上世纪 20 年代开始历年人均房屋新增面积从 0.2 平米逐渐上升至 60 年代末 70 年代初的人均 1.5 平米 左右。之后一直稳定在这个状态。中国从 80 年代开始人均房屋新增面积从不到 0.2 平米到 2010 年的 2 平米左右。我们预计未来该项指标将会维持稳定，缓慢稳定增长。 2、 主流地产公司发展将进入一个全新的阶段 行业总量进入稳定期：中国当前已经进入一个建筑行业增量（以新增住房套数为代表）的 稳定期，之前的地产行业高增长格局将逐渐被一个稳定的增长所取代，同时社会经济发展也将 进入一个稳定增长期 。 3、 行业本身的升级和稳定增长使得行业的投资价值凸显 经历了 2008 年的地产行业低谷，大多数公司都开始遵循财务稳健的原则，激进拿地的情 况不再多见，龙头型企业都采用快速周转的方式及时回流资金，即使在政策调控最为严格的 2011 年上半年，龙头型企业仍然取得了良好的销售业绩。 我们与市场不同的观点： 我们认为，社会建设总量指标是反映社会经济活动和未来地产行业