北海XXX项目产品优化及营销推广报告62P 2011年4月.pptVIP

银滩万泉城 占地面积：1346000平方米 建筑面积：300000平方米 容 积 率：2.10 绿 化 率：38% 户 　 数：2841 户 物 业 费：1.20元/平方米·月 物业管理公司：厦门市莲花物业管理有限公司北海分公司 代理商：泰盈置业 整合推广公司：目标传达 物业地址：海城金海岸大道8号 开发商：万泉房产 规划：尺度严谨大气，别墅与高尚公寓相映成趣，多元风情水景贯穿其中，四大园林体系贯穿始末，堪称人与自然相溶的住宅典范。 创新：采用外挂悬梯的入户方式，实现了高达99%的使用率， 配套：5000平方的万泉综合星级会所和3000平方的风情商业街，拥有北海最高档次的羽毛球馆、音乐俱乐部等多种文化休闲场所。 项目特点 必威体育精装版动态：银滩万泉城主推18层高的14#楼，主要以130多平米的三房为主，均价仍为5800元/㎡，还剩下10余套房源，现在购房没有折扣优惠。 价格：据现场了解目前万泉城剩余的房源不多，均价在5800元/平米。 活动：2008年8月30日－10月12日，银滩万泉城，“巴厘风情”　摄影大赛； 2008年9月30日 ，银滩万泉城二期盛大开盘 ； 2010年10月1日，万泉房产激情文化节正式开幕； 2011年1月8日 ，四期盛大开盘 项目动态 棕榈泉花园 占地面积：23397平方米 建筑面积：104519平方米 容 积 率：3.69 绿 化 率：39.58% 户 　 数：856 户 物 业 费：1.00元/平方米·月 物业管理公司：北海棕榈泉物业服务有限公司 景观设计单位：广州市太合景观设计有限公司 建筑设计单位：长宇（珠海）国际建筑设计有限公司 物业地址：银海云南南路东，新世纪大道以南、江苏路以北 开 发 商：北海南沙渔业地产有限公司 在售 规划：建设163幢各式豪华别墅，建筑面积为72830平方米；高层海景公寓六栋，建筑面积为104519平方米；高级商住综合楼建筑面积约为80000平方米。棕榈泉花园海景公寓综合考虑户型为最小70㎡/套，最大的为146㎡/套， 毗邻银滩，观海的最佳享受 配套：有位于新世纪大道以南、云南路东预留23亩用地规划建设大型综合商业设施，有商业会所、游泳池、网球场、幼儿园、中心水景休闲区，在高层海景公寓区设有兼备景点效果的小型超市。 项目特点 价格： 根据现场了解，棕榈泉花园目前在受四期的高层公寓，价格4980元/平米起，别墅还剩余10多套左右，价格在17000元/平米左右。 推广区域：本地推广 主要媒体： 本地户外、高炮、 落网。 客户来源：东北、北京、上 海、浙江及少量本地客户。 必威体育精装版动态：截止3月25日，棕榈泉花园公寓还剩200多套房源，现在均价仍为5800元/㎡，购房可以享受全款96折、按揭98折的优惠。 项目动态 市场 北海中高端项目对于配套的私享性与专属性需求打造不足。 理念 北海中高端市场介于初级至高级发展阶段, 理念及形象尚停留在物质堆砌层面。 产品 与普通住宅相比二线海景高层产品户型基本雷同于普通住宅产品，产品缺乏创新。 速度 在首付差距不大的购买前提下，其二线海景资源对于销售未有明显的支撑。 趋势 趋势一：本项目作为中高端项目已得到市场认可，而豪宅竞争对手主要来自北部湾1号和三千海 趋势 趋势二：同时随着北海高端一线海景豪宅传播会吸引一定经济发达区客户游资进入。 市场总结 海岸阶层渐现 海岸生活豪宅之路 北海东盟十国贸易交流龙头，宜居城市，花园城市……聚集大量外省贸易、投资、养老客户 客户基础 广西北部湾经济区由南宁、北海、钦州、防城港四市组成。由于特殊的地理位置，北海在北部湾经济区中占据核心战略地位。 北部湾经济区规划的五大组团中，北海独占两席。一是以电子信息产业、旅游休闲度假和港口物流产业为主导的北海组团，并明确发展生态宜居房地产业。二是铁山港(龙潭)组团，重点建设船舶物流业、石化、能源等临港产业和承接产业转移。 北海经济圈 南宁经济圈 防城港， 钦州经济圈 215公里 100公里 ※ 2008泛北部湾经济合作论坛明确提出以北海作为北部湾中心城市，担负着南宁等内陆中心城市所不可替代的使命与功能。 客户基础 本地收入偏低，公务员，电力、石油、上市企业等中高管理层收入相对较高具有一定消费力 经济总量处同级城市中下游水平，作为北部湾龙头，北海增长迅速，但底子较薄。 北海市的人均可支配收入还是处于一个中下水平。2010年的人均可支配收入达到13989元，涨幅将创近年历史新高，达到18.12%。 北海本地购买力相对不强， 人均拥有的居住面积却较高，挖掘房地产有效内部需求难度很大。 客户基础 与其它海滨旅游城市比较，北海本地旅游客户多数为经济实力不强的短期度假客户 省区 人数 比例 省区 人