中原地产：乌镇项目产品研究报告.doc

中原地产：乌镇项目产品研究报告 第一部分 基础定位篇 一、项目地块评析 #0046991、项目地块现状评价 2、项目SWOT分析及对策 二、项目定位构想 #0046991、项目核心价值的思考 2、项目开发理念 3、项目定位构想 4、目标客户群选择及描述 第二部分 产品建议篇 一、总体开发思路 #0046991、总体开发原则 2、项目主题概念 3、市场传播形象描述及案名建议 二、项目总体规划及功能说明 #0046991、总体规划建议 2、产品线组合及规划要点 3、各区商业功能设计 三、产品深度建议 #0046991、酒店 说明 / 体量比例 / 户型设计 / 建筑外观 / 景观系统 / 室内装饰 / 公共部分装饰 / 会所配套 2、商铺 体量比例 / 建筑设计 / 商铺面积分割、价格区间及目标人群 / 各区业态组合及产品设计要求 / 路网及公共空间 3、住宅 体量比例 / 户型建议 / 建筑设计 / 景观系统 / 建材配套 四、物业配套建议 #0046991、地下车库 2、智能化建议 3、物业管理及经营公司建议 第三部分 经营建议篇 一、项目销售价格 #0046991、价格带的选择 2、各类产品售价建议 二、项目成本核算及收益分析 #0046991、项目成本核算 2、项目投资收益预计 3、项目开发模式及开发次序 三、项目经营模式建议 #0046991、项目未来经营方向的确定 2、项目经营管理模式的建议 第一部分 定位基础篇 一、项目地块评析 #0046991、项目地块现状评价 地块位置： 本地块位于桐乡市乌镇镇，北临浮澜桥港，东靠乌桃公路（桐乌公路），南侧与西侧均为新规划道路。北侧浮澜桥港的支流在基地的西侧流过。 基础技术经济指标 总用地面积：29527㎡ 总建筑面积：454 容积率：#0046991.54 地形地貌 本地块为较规则的长方形块状。地势平坦，其中北侧为浮澜桥港，其支流流入地块西地块，将整个地块划分为东西两地块比例#0046991：5 的两部分。 （基地图） 自然环境 乌镇地处两省三府七县之间，有;千年古镇;之称，#0046991300多年的建镇历史留下了众多的历史遗迹与深厚的文化底蕴。乌镇至今仍保存了一大批独具特色的清、明时代的江南水乡民居建筑，古桥、古厅、古巷镶嵌其中，保存完好。 城市规划 古风犹存的东、西、南、北四条老街呈“十”字交叉，构成双棋盘式河街平行、水陆相邻的古镇格局，体现了小桥、流水、古宅的江南古镇风韵。镇上的西栅老街是我国保存最完好的明清建筑群之一。 近年来政府加大对乌镇历史文化名镇保护的投入，对乌镇名镇古街分为“绝对保护区”、“重点保护区”、“一般保护区”、“区域控制区”四个保护控制区。 从今年年初开始，乌镇古镇保护二期工程正式启动。二期项目分为西栅和南栅两块，其中南栅在乌镇南部，全长#0046991#004699100米；西栅在乌镇西北部，全长#0046991300米。整个工程包括古宅厅堂及文物古迹保护修缮工程，古镇管线地埋工程，河道治理、旅游通道及古道整治、民居拆迁安置及附属工程等，项目总投资约3.5亿元。 经济发展 #0046991999年5月，桐乡市府作出了乌镇古镇保护与旅游开发的重大决策，组建了乌镇古镇保护与旅游开发管理委员会。2000年底，投资8000多万元、面积#0046991.3平方公里的一期工程全面完成并对外开放，200#0046991年公司又投资2500万元建成了旅游停车场、餐饮中心及售票中心、旅游商品街等。较之周边五大古镇，乌镇旅游业起步晚，但由于规划保护和推广力度较为到位，乌镇景区每年接待游客的人次持续保持20%以上的年增长率，2003年接待游客超过230万人次目前旅游收入、游客人数和旅游资源名气都已达到了六镇之中的中游水平，旅游业的发展势头良好。 人口环境 乌镇总人口6万，其中镇区常住人口#0046991.2万。2002年居民人均消费支出8232元，食品类、文化娱乐、教育类支出、衣着类分列支出的前三 位，食品类支出以超过40%的比重占据了主导地位。居住类支出仅占总支出的8%。 商业配套 商业氛围还不够成熟，没有大型的、高档次的消费重心，其商铺市场呈一个线状分布，以临街商铺为主。乌镇的商业市场，虽然商铺数量较多，但分布区域十分分散，而且规模较小，经营档次不高，购物环境较差，大都处在中档偏下的水平。乌镇许多商户经商观念保守、陈旧，是造成乌镇商业衰落的又一症结。一间小店，十年不变，是许多乌镇商户的特点。以新华路为商业龙头，向子夜路、甘泉路等路段扩散，以临街商铺为主，以旅游休闲消费为重点 生活配套 乌镇现有高中#0046991所，初级中学#0046991所，小学2所，县级综合医院#0046