安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告 2010年10月26日.pptVIP

深蓝华庭沿街商铺销售执行报告 呈：安徽省德城投资发展有限公司 商业物业目标沟通 深蓝华庭商业物业 运作目标： ①利润的重要来源； ②项目整体增值：形成对深蓝华庭整体项目运作的价值支撑； ③展示价值； 概况 深蓝华庭商铺主要位于董庄路主入口处（南门）及技校南（北门)，总面积约4072㎡； 由北门两层铺位12个及南门一层商铺40个组成； 一楼层高4.2米，二楼层高3.6米； 店面进深在10-12米/间，面宽在3.8-5.1米/间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40－120平方米/间； 周边商业分析 周边半公里之内居住人口不足万人; 尚未形成成熟的生活圈； 没有成熟的商业； 汇报思路 淮北商业物业市场分析 大型商业物业比较表 商铺调查表 商铺经营状况 淮北商铺调查小结 购买商铺的客户主要目标是保值和增值； “一铺养三代，”主要体现了商铺的价值，而被集中商业推广所套用，误导消费者； 商业物业价值判断 关于两种商业类型的价值对比研究 关于淮北目前商业物业投资价值的思考 大型集中商业的集中面世，给淮北商业物业的长期竞争和发展带来极大的压力。 深蓝华庭商业物业价值分析 本项目商业物业的可能性 以风情商业街为主的运作模式最为可行； 推广形象的确定 推广名建议： 优客壹号街区 形象确立： 保留延续前期商业美食街的案名，保持推广统一性，规避美食街单一定位，以1号街区拉升在南区商业中的档次和地位； 营销举措1：产品发布会（客户会） 营销举措2：产品包装 操作方式 案例分析 营销举措3：挖掘老客户 营销举措4：业态招商规划 营销举措5：一本商铺投资价值报告 营销举措6：1-2层商铺组合操作计划 二层和一层打通捆绑销售，联动解决传统二层经营和销售的难题； 营销实施方案 展示攻略——Action 展示攻略——Action1 营销组织攻略——销售节奏 商业街核心均价的探讨 对比项目的确定 对比项目的综合对比分析 目标均价建议 演示结束，谢谢！ 丰富并且个性化的店面门头，可以形成独具特色的商业街风景； 图片借鉴 效果图 效果图 效果图 展示攻略——Action2 中高档次餐饮的介入对商业街整体价值的提升作用明显 方案： 餐饮一条街延伸和利用 左证：华松时代商业街——淮北夜市的引入 2010年-2011年 5月 12月 11月 6月 关键节点及条件 前期预热 公开发售 11.18 3.20 前期准备阶段： 确定合作的广告和礼仪公司； 局部环境、现场销售部灯观光效果的展示； 《城市重点生活圈商业价值报告》； 招商工作开始筹备； 产品发布会筹备； 预热阶段： 商圈人文及配套地图； 宣传单张和户型图的制作和完成； 售楼处的包装； 发售方案确定； 完成价格表； 公开发售阶段： 后续媒体发布； 营销策略的调整及后续方案制订； 推广 媒体形象强势推广期 媒体投放（报纸、网络、影视）；南城土地拍卖升值的话题炒作； 软文+广告牌/认购信息发布；城市重点生活圈投资研讨会； 持续 销售 形象推广期 汇报思路 淮北商业物业市场分析 深蓝华庭商业街价值分析 商业物业价值判断 深蓝华庭商业街营销策略分析和实施方案 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨 深蓝华庭商业街核心均价的探讨 均价范围的确定： 市场比较法 对比项目的确定 对比项目的综合比较分析 比准均价的确定 营销可能提升的溢价空间 目标均价的初步确定 原则： 目标客户相似、推售时机接近 万马尚街/华松时代/中泰国际/中央花城/ 金色云天/怡和家园/ 对比项目的综合对比分析 1F约1.7万元/㎡，2F约1万元/㎡，3F约5000元/㎡ 写字楼，社区沿街商铺，集办公、休闲为一体 总建约8万方，商业面积约7000方 金方星河湾 1F:2.5万元/㎡，2F:1.5万元/㎡，3F:8000元/㎡; 卖场商业，集主力百货店、专卖店、娱乐场、风情美食广场、于一体 约8万;商业面积5万方 相王国际 近期推出1F约:1.3万元/㎡ 复合商业，集百货、超市、饮食、社区配套于一体； 14万;商业2万方 万马尚街 近期推出1F:1.5万元/㎡ 复合商业，集百货、超市、饮食、社区配套于一体； 总22万,商业可售5万 华松时代 1F:25000元/㎡，2F:16000元/㎡，3F:8000元/㎡，最高42000元/㎡。 大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美食广场; 总40万方,商业15万方; 中泰国际 售价 商业主力店(主题商业) 规模 名称 ——商业物业的价值与品质和档次的相关不大，而与地段、商圈相关； 1、纯商业不具备真正的可比性，参考值弱，均价选取1/2F的平均价格试算； 2、最具可比的是住宅裙楼，如华松时代