土地估价师资格考试培训—《土地估价理论与方法》.doc

土地估价师资格考试培训—《土地估价理论与方法》 LOGO考试科目 第一科：土地管理基础与法规1 第二科：土地估价理论与方法2 第三科：土地估价实务基础3 第四科：土地估价案例与报告4 45 第五科：土地估价相关知识 《2010年全国土地估价 师资格考试大纲》 第三部分 地价理论 第四部分 土地估价方法 LOGO复习考试应注意的问题 1. 复习一定要注意知识点 2. 理解最重要，要对基本知识进行系统理解，不要死 记硬背 3. 以大纲规定的内容、范围为基础，应用性题目也是 在大纲范围内延伸 4. 如何对待历年考题？ ?? 利用其掌握知识点，了解题型、题量、考试方式、出 题思路等 5. 关注近年来新增的内容 6. 注意审题，看清题意 7. 学会使用答题卡 8. 先易后难不遗漏原则 LOGO考试参考依据 ??《2010全国土地估价师资格考试大纲》 ??《土地估价理论与方法》 ??《土地估价方法与实务》 LOGO 一、土地价格 二、地租理论 三、区位理论 四、土地报酬递减规律 五、土地市场理论 第三部分 地价理论 LOGO一、土地价格概念 考试目的 ?? 测试应考人员对土地价格理论的基本内涵、基 本特征及类型的理解与掌握程度。 考试基本要求 ?? 掌握：土地价格的内涵，土地价格的 ?? 熟悉：不同类型土地价格及特征 ?? 了解：我国土地价格理论的发展历史 LOGO土地价格内涵与内涵 ?? 从内涵上看，土地价格实际上是土地经济价值 的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而 支付的代价，即地租的资本化。土地价格高低 取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高 低。 ?? 从外延上看，购买土地实际上是购买土地的权 利，不同的土地权利为购买者带来的收益不 同，因此其价格也不同，如在实际中可以表现 为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价 格形式。 1、土地价格概念 （1）土地价格的内涵与外延 LOGO土地价格概念 （2）我国土地价格的形式 我国实行土地公有制，土地所有权不能买卖。 土地价格主要表现为使用权价格，是正常市场条件 下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。 其权利特征是出让土地使用权。征地价格主要体现 一种补偿性质，是一种不完全的所有权价格。 LOGO土地价格概念 2、土地价格的特征 （1）土地价格是权益价格 （2）土地价格不由生产成本决定 （3）土地价格主要由土地需求决定 （4）土地价格呈上升趋势 （5）土地价格具有明显的地域性 LOGO土地价格概念 3、不同类型土地价及特征 （1）按土地权利分：土地所有权价格、出让土地使用权 价格、划拨土地使用权价格、租赁权价格、抵押权价 格和其他他项权利价格 （2）按产生方式分：交易价格、理论价格、评估价格 （3）按政府管理目的分：申报地价、公告（示）地价 （4）按结果表示方法分：土地总价格、单位面积价格、 楼面地价等 （5）按土地形态分：生地价格、熟地价格、毛地价格、 净地价格 （6）按土地交易方式分：拍卖价格、招标价格、协议价 格、挂牌价格 （7）按使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、 课税价格、征地价格等 （8）其他一些划分方法形成的土地价格 4、我国土地价格理论的发展历史 LOGO土地价格概念 土地价格 按形成形式 按实物形态 按经济行为 成交价格 市场价格 理论价格 按开发程度 按时间 按面积单位 评估价格 生地价 清算价格 熟地价 楼面地价 毛地价 地面地价 出让地价 补地价 买卖价格 租赁价格 抵押价格 政府指导价格或定价 课税价格 保险价格 征收价格 标定地价 基准地价 出让底价 LOGO土地价格概念 某人用5万美元购置一块场地，再用20万美元建房屋： （1）投资成本25万美元 （2）抵押贷款时可获得21万美元贷款价值 （3）估税员估定财产税收价值13万美元 （4）市场售价30万美元 （5）政府征用价值27.5万美元 例：不动产价值类型 LOGO划拨土地使用权价格 ??划拨土地使用权是否有价格？ ?? 有偿、无偿、低偿的关系 ?? 无偿是否表示无价 ??政策依据 ?? 关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法 的通知（国土资发[2001]44号） ?? 为支持和促进企业改革，企业改制时可依据划拨土地的 平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为 原土地使用者的权益，计入企业资产 ?? 划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可 计为转让方的合法收益 LOGO划拨土地使用权价格 ??城镇土地估价规程 ?? 划拨土地使用权价格评估，可采用收益还原法、市场 比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法 ?? 运用收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价 时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的 权利差别对价格的影响 ?? 划拨土地使用权价格与土地使