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南通万科2012年营销策略
价格策略 不同方案,推售节奏不同,需要不同价格策略 方案一,现实方案价格策略: 条件:招商先行,商业提前销售 类型 条件 价格策略 商业 8月入市,销售期充裕 平开冲量; 2.1万左右 住宅 商业提升价值,小步推盘逐步去化 上半年平开 下半年平或高开 公寓 量大,控制推量,60平55%,45平45% 总价控制在50万单价在9000左右 1 2 3 4 6 9 10 11 12 13 8 7 9910.66元/㎡ 10711元/㎡ 11028元/㎡ 10756元/㎡ 11053元/㎡ 10155元/㎡ 10283元/㎡ 10717元/㎡ 11190元/㎡ 10822元/㎡ 11389元/㎡ 一期、二期价格表定价 条件:招商先行,商业提前销售 类型 条件 价格策略 商业 10月底入市,销售期短 底开冲量; 2万左右 住宅 为避免商业、公寓推售冲突,住宅要提前推走量 上半年调整装修标准,低开走量 下半年平开 公寓 量大,控制推量,借势 总价控制在50万单价在9000左右 方案二,理想方案价格策略: 两种推售方案对比:招商先行,商业提前销售是关键 方案一 物业类型 推售时间 楼栋 体量 价格预估 销售率预估 销售回款 商业 10月底 21000 2 70% 29400 住宅 5月底 8# 12299 1.07 80% 10527.94 6月底 12# 12809 1.05 70% 9414.615 8月中 13# 8220 1.11 60% 5474.52 11月初 7# 12299 1.11 50% 6825.945 库存105套 12314 / 60% 8400 公寓 9月底 T1 25550 0.88 60% 13490.4 总 计 83533.42 方案二 物业类型 推售时间 楼栋 体量 价格预估 销售率预估 销售回款 商业 8月底 21000 2.1 100% 44100 住宅 5月底 12# 12809 1.07 80% 10964.5 6月底 8# 12299 1.08 80% 10823.12 10月底 7#、13# 20519 1.12 70% 16086.9 库存105套 12314 / 70% 9800 公寓 9月底 T1 25550 0.9 60% 13797 总 计 105571.5 蓄客策略 线上大活动造势,多渠道拓展配合,更大铺开蓄客面,支撑超大去化蓄客量 大活动造势:巩固项目影响力,吸引客户上门,增加客户间影响传播力度; ——5.18日,现场示范区、样板房开放; ——6月份,主力商家招商发布会; ——8月初,海洋生活展,大型公益活动; ——9-10月份,万科邻里运动会系列活动(周弘教育讲座); 多渠道拓展: ——团幸福,幸福团购活动; ——幸福交友团,企业拓展系列活动; ——800个餐厅、4S店、酒店等宣传展架; ——客户维系,促进老带新; ——上门送路费(上门报销出租车票、送油卡等活动) 。。。。。。 蓄客策略 线上大活动影响,多渠道拓展配合,更大铺开蓄客面,支撑超大去化蓄客量 5月 6月 7月 8月 3-4月 9月 10月 11月 12月 5月18日 示范区开放活动 8月份 海洋生物展活动 万科邻里运动会; 周弘教育讲座 线上 幸福团,网络推广 短信,保持每周量 线下 书报架展示 企业拓展:交友幸福团,系列活动 老友新邻:万科邻里运动会系列活动 你上门,我加油; 你上门,我加油活动; 大活动造势 大型海洋生物展,制造热点,引爆通城 目的:公益形象,制造热点,配合拓展,吸引客户上门; 时间:8月初,9天时间,儿童暑假期间; 客群:主要以中小学生为主,但要求父母陪同; 配合拓展银行、企事业单位、学校、4S店等; 配合老业主、诚意客户维系; 预计上门人数:3万人以上 费用预算: 活动本身费用约65万,其他推广配合20万; 线上线下多渠道拓展 银行、4S店、餐饮等800余报架展示 定向企业交友活动 费用匡算 预计费用500万左右 类型 明细 金额 推广渠道 网络广告 50 户外广告(户外、加油站、公交站) 60 短信(每周30万条,集中推广期加大力度) 50 800个书报架(银行、4S店、餐饮、娱乐) 20 派单、call客等 20 活动费用 大活动(示范区开放20,商家发布会10,海洋占90,周弘教育讲座20) 140 系列活动(交友活动2*2*10=40万,邻里运动会,2*10=20万) 周末旺场活动(2*10*1=20万) 你看房,我加油活动20万; 100 其他 DM小报,户型图、宣传单页等 15 不可预计 45 总计 500万 08. 03. 26 Page * * 南通金域蓝湾2012
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