房地产行业核心环节涉税疑难问题处理.doc

房地产行业核心环节涉税疑难问题处理 纳税人俱乐部 400-650-9936 纳税人俱乐部 400-650-9936 一、土地使用权出让与转让的区别 　 （一）出让和转让的概念 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第八条：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 第十九条：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 纳税人俱乐部 400-650-9936 （二）出让与转让的年限： 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条：土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一）居住用地七十年； （二）工业用地五十年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。 第二十二条：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 纳税人俱乐部 400-650-9936 （三）出让与转让的方式： 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条：土地使用权出让可以采取下列方式： （一）协议；（二）招标；（三）拍卖。 法律上未对转让方式作出具体规定，也就是说转让不一定采取协议、招标、拍卖等方式，可以采取任何方式。 二、取得土地的入账成本 （一）以出让方式取得土地（通过招拍挂取得） 1、土地成本的组成 土地成本＝出让金＋相关税费＋土地征用及拆迁补偿费 纳税人俱乐部 400-650-9936 ①以现金方式实际支付各项款项时： 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款 ②以“产权调换”方式支付拆迁补偿费的，归还房屋时： 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费（分出房屋的市场公允价） 贷：主营业务收入 借：主营业务成本 贷：开发产品 纳税人俱乐部 400-650-9936 2、拆迁补偿费入账凭据问题： （1）拆迁补偿收入的概念 拆迁补偿收入是指：“集体土地被国家征收”、“归还国有土地使用权”取得的收入。 （2）拆迁补偿收入不属于营业税征税收入： ①《营业税暂行条例》第一条规定： 转让土地使用权收入应该依法缴纳营业税。 ②国税发【1993】149号第八条第一款第（一）项规定： “转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为”。 纳税人俱乐部 400-650-9936 ③《营业税税目注释》国税发【1993】149号第八条第二款： 土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。 ④《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》国税函〔2008〕277号 纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为。 ⑤ 《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函【2009】520号）: 国税函【2008】277号中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上地方人民政府出具的收回土地使用权的文件，以及土地管理部门报经县以上地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权的文件。 纳税人俱乐部 400-650-9936 注解：根据以上规定，只要有国家批准的征收、