世联2010年常州新城篦萁巷地块综合体项目沟通.ppt

在综合体开发物业中，商业最考验开发商运营能力，我们常常听到的问题 商业地产是一个精细的系统工程，有着众多子系统，是房地产开发中最复杂、难度最大的部分 项目处于常州老城区核心地段 常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积4375平方公里，全市总人口351.6万人 主城区空间发展方向：“拓展南北，提升中心”。 延陵路区域是一个集商业、商务、政务为一体的中心地区，而该地区的城市配套与承担的城市功能之间的矛盾，已经成为区域发展的瓶颈 区域层级：项目处于篦萁巷延陵路与怀德北路交界处，商业价值成熟度高，同时片区具备深厚的人文底蕴 地块层级：项目总占地3万，容积率6.8，目前处于商业前期策划及规划方案的选定阶段,各物业可调整空间不大 新城集团目标提炼——战略转型机遇下,短期回现与长期价值最大化间的平衡 市场背景：当前商办物业面临的不确定性大大增加，项目面临着大体量的商办物业的销售去化压力 限制条件：项目楼面地价高达3000多元/平方米，高地价成本对销售价格要求极高 限制条件：拆迁安置房形象价值较低，无法提供项目回现收益 作为首期启动的大规模综合体，在楼面地价的现实情况下，如何降低市场风险及突破区域价格瓶颈，实现快速回现？ ——营销体系研究/盈利模式及退出机制探讨 开发时序建议：通过案例借鉴，结合项目企业的目标+地块的限制条件+市场条件等方面 从商业形态上结合集中式商业与室内步行商业街；业态上围绕终端消费者需求，构筑宽范围、多层次商业网络 Soho北京公馆 特征：全装修公寓及配套休闲会所、水系大堂、双层幕墙隔热隔音 光华soho 特征：靠近央视新台址，采用圆形窗设计，·独特的设计将办公楼层分成三部分，办公空间可自己组合 ，少量办公室拥有独立的“步入式”花园平台 朝外soho 分户空调，客家土楼式设计风格 Soho尚都 loft挑高办公，精装修，分户式中央空调，项目本身造型独特，成为地标性建筑 建外soho 项目配套16条步行商业街，吸引300位沿街知名商家 区位——位于青岛市政治、经济、金融中心,黄金地段—香港中路38号 概况——阳光百货经营面积30,000余平方米，内部环境现代、洁净而富有人文气息，是一家集商务休闲、娱乐、体验生活于一体的具有综合经营功能的百货店。 经营特征——阳光百货通过高质量的经营管理和服务,努力满足消费者物质上和精神上的双重需求,为顾客打造一个剧院式的体验型百货店。 经营业绩——开业三年来,销售收入以每年40%以上的速度增长,实现了快速、健康、持续发展。 项目区位：位于杭城黄龙—世贸—浙大国际化区域，南临天目山路，北邻文三路，西至教工路，与浙江大学西溪校区仅一墙之隔，杭城公认的顶级商务区域 项目概况：项目规划总建筑面积约38万平方米，集高档景观公寓、国际化写字楼、高级酒店式公寓、精品商铺和星级酒店于一体，各物业类型之间功能互补，是世贸—黄龙区域的地标性建筑 项目亮点：开发企业集结了国内外一流的开发、设计以及运营团队，打造具有国际水准的写字楼，如建筑设计由王董设计和华森设计，景观由泛亚易道、物管由高力国际等 华润幸福里位于深圳坐拥城市核心资源，其住宅物业的开发对于城市核心区高端住宅具有很高的借鉴意义 建筑指标：总建面积55万平米（含木棉花酒店），住宅建筑面积：11.1038万平米，住宅容积率：7.76 百年建筑、传承百年历史！从一楼上二楼的楼梯边，也布满了上海置业的辉煌历史，让购房者从走进售楼处的一刻开始，便不断地吸收市中心区域以及优质开发商品质的信息。 附2：关于盈利模式和退出机制的探讨——取决于我们对项目后期经济效果的评价以及企业的战略决策 结构性思维，揭示问题本质 综合体项目的开发必须明确工作步骤，抓住不同阶段的工作重点，保证项目开发成功 本项目现阶段工作划分与各阶段解决的关键问题 工作流程和研究方法 世联城市综合体顾问部分服务客户和成功案例 世联城市综合体顾问部分服务客户和成功案例 Q3—营销体系研究 处于城市中心区，面临价格及区域发展限制的大规模综合体开发 借鉴点：突破区域价格瓶颈的成功关键因素 闸北绿洲雅宾利 我们通过案例研究，总结出类似大规模物业开发中突破区域价格瓶颈的核心价值体系，案例选取标准： 绿洲雅宾利处于认知度底的内环闸北区域，是市中心以HOPSCA主题概念成功开发的大型城市综合体 绿洲雅宾利 区位：位于内环线内西起西藏北路,南临中兴路,北靠天通庵路,东接宝通路,总占地面积20.624公顷 项目规模：总占地面积309亩，地上50万方，4万方城市公园，16万方立体商业，33万方高档公寓、5A级写字楼、星级酒店、名流俱乐部 区域劣势：上海本地人较为注重地段，相比闸北，大部分人更青睐老西门、徐家汇等传统