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2006-7-26 住宅产品价值解读 2009/04/16 集合住宅——“集合”的扬长避短 集合住宅——“价值关键词” 住宅产品的价值提升模型 花园洋房住宅——去城市化和去集合化 花园洋房住宅——去城市化和去集合化 洋房产品社区空间——关键词: 亲地、亲景、院落感 洋房产品形象——关键词: 层次、错落、细节、风格化 花园洋房住宅——“价值关键词” 类低密度住宅——经济别墅梦 类低密度住宅产品价值分析—— 1、 “看齐独栋”的空间构成 类低密度住宅产品价值分析—— 2、 “有天有地”的充分表达 天井内庭院兼具功能意义和情景价值 大进深却没有暗室和暗廊 连过道都是自然光，上楼下楼都可以看到内院 入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩 类低密度住宅产品价值分析—— 3、兼顾私有和邻里的单元组合方式 “错联”——增大中间单元的采光观景面，打破社区空间单调感 “对拼”——强化私家院落感，改善社区公共空间 “合院”——化零为整，社区-邻里-私家的层次递进成为产品亮点 联排社区空间与产品形象意向 类低密度住宅——“价值关键词” 别墅——为“原型”买单 独栋的产品功能完备之上的特色化追求 独栋产品在规划上体现对资源极致性的利用与分配 不同物业类型住宅产品成组团分区，保证别墅生活的私密性 每一个别墅组团之前设计私家车道 车道的设计可以利用代征绿地以及河堤，道路线形应尽量曲折，以增加道路长度，增强神秘感与领地感 支路和组团路可多采用尽端路形式强化私密感 独栋产品形象意向——关键词：原型、传世、作品 别墅住宅——“价值关键词” 重新定位的头脑体操—— 营销转向的角度选择—— 精准的解读，是为了精准的落地，和精准的演绎…… 关于支路和组团路： 建议多采用尽端路的形式 尽端路的设置，能很好的保证沿路别墅居住的私密性，特别是尽端路顶端的别墅的能够满度高端客户对私密性和身份感的要求，销售速度很快。因此建议在路网设计中尽可能增加尽端路设计。 尽端路规划示意 “稀缺占有度” “样板示范度” “奢” “体系纯粹度” …… “占” “生活从容度” “炫” “纯” 定位 策划 产品 客户 解读 演绎 辐射 筛选 竞争 开发能力 宏观环境 本体条件 本质上，价值的“方向”，与住宅的“形式”并没有绝对的对位关系；四类住宅的增值方向，更像是四类代表性的客户需求—— 有一类人，在都市生活中“痛并快乐着” 有一类人，“去都市生活”的种籽时时萌芽 有一类人，固执的追逐“终极”居住理想 有一类人，拥有了才明白“理想”没有终极，总有一种“不曾拥有”在前方感召…… 下面我们来共同探讨一个现实的案例…… 一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切； 另一方面，社区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强； 所以，组团空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。 典型案例 ——万科·西山庭院中整体社区的形式感与组团空间的院落感并重； ——绿城系的洋房产品标榜“先有花园，后有房子”，不追求图面形式，以空间实感动人。 3、“院落感”的价值开始体现 集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键； 而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了——层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料的穿插，呈现与普通集合住宅明显的差异。 4、造型特质从“整体”走向“细节” “生活方式倾向”萌芽 “原型意识”萌芽 “景” “密度意识”萌芽 “尺度意识”萌芽 …… “情” “资源意识”萌芽 “洋” “私” “院” 1、“看齐独栋”的空间构成 2、“有天有地”的充分表达 3、兼顾私有和邻里的单元组合方式 类低密度住宅产品核心价值 类低密度产品的核心价值在于初步摆脱了集合住宅的形式，几乎可以实现“独门独院、有天有地”的生活图景——获得独立住宅的居住感受而支付相对低的价格，是该产品立足市场的根本。 如何在“有限”的条件下“做足”别墅生活的空间感受，这一点几乎是所有类低密度产品的共同特性。 在功能空间的构成上能够较为齐备地涵盖各类居住需求，可以概括为5个组成部分： 1、礼仪接待性空间。包括：入口、客厅（有时与起居室合一）、餐厅等； 2、居家活动性空间。包括：起居室、早餐室、厨房、家庭室、书房、视听室等；； 3、私密性空间。包括：主卧室、次卧室、卫生间、客房等； 4、辅助性空间。包括：洗衣室、储藏、车库、地