颂唐机构苏州金庭旅游地产项目前期报告.ppt

金庭旅游地产项目前期报告 颂唐机构08-06-22 有的放矢：报告目的提炼 整体把握地块的定位，根据实际情况，给出能最大化体现地块价值和可行方案，以及对业种业态的定位建议。 项目的初步认知 本项目位于苏州金庭镇镇夏村，总建约2万方，属旅游地产项目。 为了看的更远，我们需要站在巨人的肩膀上！ 为了准确把握项目脉搏，首先我们需要考究我国旅游地产的特质和常用的开发模式，对比分析本项目，寻求启迪…… 旅游地产： 1. 什么是旅游地产：应该是指依托周边的自然资源、文化资源和人造资源，使用旅游度假的开发营销模式，实现度假休闲旅游居住功能而建设开发的房地产项目。 2. 旅游与地产关系： ? 确定有价值的旅游吸引物； ? 和旅游吸引物相吻合的物业选择； ? 如何使旅游吸引物带动地产开发； ? 旅游设施的配套和地产物业的匹配关系。 地块大环境分析 本部分我们就苏州及西山一些旅游地产所关注的指标进行探讨，对地块所处的开发环境做总体的提炼和把握。 重要思考： 在当前的市场环境下，项目怎么做，做什么才能实现地块价值最大化？ 思考1：如果做传统的商业产品？ 项目商业部分楼面价达5000元/平方，而旁边的街铺月租金仅17元/平方，做传统的购物类的商业不能体现项目的价值。 思考3：商务旅行者是否有可能被锁定为项目目标客群？ 结合前面所述，商务旅行的市场客观存在，就西山对这部分客群的竞争态势来看，尽管目前像牛仔俱乐部这样的项目对这部分客群有所涉及，但他们因为广泛的客群定位无法向这些客群提供其期望的服务，市场机会客观存在。 延伸思考：项目是否具备开发商务度假产品的条件？ 再次回顾 西山岛风景秀丽，地块的自然生态条件不可复制； 一直以来，西山的房地产开发以别墅产品为主，大量高端别墅的区划客观反映出高端人群对西山的认可； 西山目前的旅游主要以低层次的观光旅游为主，但近年西山镇更名为金庭镇，五星级酒店的开工以及去年商用性质为主的土地出让等表明，在政府的推动下，西山的旅游正在进行产业升级，目前的观光型旅游正在向更高层次的度假型旅游转变，项目做度假产品，时机较好； 从目前情况看，西山已在营业的旅游地产项目有牛仔乡村俱乐部，苏州西山太湖渔村等，其经营范围较杂，针对各种旅游人群，本项目只有做到精和专，才能在竞争中立于不败之地。 地块的拿地成本不菲，走高端路线，追求较高利润是项目财务因素的客观要求。 综上，我们对项目的初步定位是： 功能分区建议 业种业态建议 别墅式疗养客房及一些疗养配套： 疗养客房主要对企业和个人出租经营； 疗养配套应该包括： 医疗医护室——配备专业人士； 健身中心——以有氧健身运动为主； 中医药膳场所； 氧吧以及其他一些相关的户外场地。 本部分设立为会议中心和疗养区的配套区，为临时来此的企业团体和个人提供干净舒适的住宿服务，考虑到本地有四星级的西山宾馆和五星级的明月湾大酒店在建，高端客群届时会被分流，所以本客房区档次不宜过于高端，走中端偏上的路线才是最佳选择。 设立1~2个可容纳300多人的国际会议中心和宴会厅； 设立若干可容纳150人的多功能会议厅； 部分可以容纳几十人的中型会议室和若干可容纳5人左右的小型会议室。 较高档次的农家酒楼若干家；至少1家较小规模的西餐厅； KTV； 健浴中心； 茗茶室和棋牌中心，提供当地特产水果。 设立2~3家精品碧螺春直销店； 设立若干家精品四季水果经销店； 本部分应地理位置及功能划分的原因，既是其他功能区的配套，又可独自“经营”，其服务对象可包揽附近的村民和经过对面梅园路的所有游客，所以剩余的部分面积可以做足一般的商业配套，如烟酒供应点，中档次餐饮等。 顺序建议 本项目成功的关键因素在于疗养区和商务区，休闲区主要作为以上两个功能区的配套存在。 项目周边都是当地村民的民居，而项目本身定位为高端产品，如何将项目“鹤立鸡群”的突兀形象弱化，对项目后期的成功运营显得至关重要。 大隐隐于山林： 没有特色就造出特色 项目作为旅游休闲地产，要在日益激烈的同类型产品竞争中脱颖而出，就必须有着相应的特色 ！本项目就地块本身而言，除了环境优越，缺乏其他的特色…… 建筑风格建议 尽可能抛开冰冷的钢筋水泥，大胆采用木质结构，打造我国古代田园风格以迎合我们项目的目标客群心理；外立面色彩不宜过于艳丽，应充分考虑周围山林色彩，使得项目能融入其中。 结束语 休闲地产最主要的硬件就是环境，主要包含生态环境和交通环境两个方面内容，前者为休闲地产的必要条件，后者为休闲地产的重要条件，二者缺一不可 。 本项目最大的优势就是环境：岛上，山脚，林中，鸟鸣，四季花果飘香等，这些因素无一不让久居城市的人们畅想和渴望。在西山旅游产业升级换代的今天，相信项目独具特色的产品必将对车程仅不到1小时的苏州的企业及高端人群产生较大的吸引力，