江苏太仓浏河市民广场商业一期营销策划提报2009年.ppt

主要技术经济指标 项目四至 东临市民广场、东南为文化艺术中心，北边郑河大道，西边东巷路，南边为在建道路 浏河首家集商业街、 LOFT、酒店、居住、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、展示为一体的一站式新商业中心 1.2形象定位 按照功能模块进行精装修的方式是解决空间功能和居住舒适性的理想方法。 通过对功能的进一步细化（和功能细化方案相比，精装修是对内部功能进行进一步细化的设计方式），做到对内部空间的最大化利用。具体方式例如对厨房、卫浴、储藏空间进行模块化研究，和功能细化（如图示厨房储藏空间功能细化），此类手法在国内还没有大规模使用。 进行模块化精装修所要注意的设计要点主要包括：1、主要空间（主卧和起居）功能的扩大化；2、储藏空间的细分；3、卫浴空间分间细化；4、厨房空间功能细化；管井设备的排布、维修、更替等。 BB 从目标客户定位及购买用途出发，同时为增加项目卖点，提升产品品质感，打造真正意义上的BB酒店式公寓产品，建议： 装修风格 以时尚简约为主，但不失沉稳内敛； 厨卫设计相对注重其居住的舒适度和实用性，客厅与餐厅的设计基本采用目前最流行的模糊双厅的概念，处处体现居住的人性化，将酒店的概念在此彻底的消除，使每位居住者在这里都能找到一种“家”的感觉。 为提升项目的档次方便：可适量增加一定成本来体现一些方面的细节处理，如：卫生间局部使用石材，橱柜的档次有相应提升等。 在材料方面：通过中高档装修材料的运用，体现如五星级酒店般的品质； 在家配方面：建议选择国内外知名品牌，如：科勒洁具、西门子家电等，以提升项目档次； 在配置标准方面：以期达到BB标准，即客户拎包即可入住，如：大衣柜、高级床套件、电视机柜、写字桌、双人沙发、卫星电视、厨房用品\烟缸\浴袍…… 1、酒店式公寓销售建议 1、考虑到该酒店式公寓以投资为主，建议带投资回报销售，能大大提高投资吸引力，便于去化。 2、投资回报初步建议:10年，每年8-12%，平均年10%投资回报，前五年可一次性在首付款中抵扣，后五年每年每年返+利润分红。并每年7天免费度假（客房）。 3、银行或者担保公司对投资回报金额的担保。 4、 知名运营公司全程顾问或者运营 5、装修费800-1000元/平米。 3、LOFT公寓销售建议 商业运营 商业运营建议 酒店式公寓运营建议 服务内容 全程营销策划顾问 费用说明 “月费”模式，其中月费为每月 10 万元。 合同签订之日，甲方先支付乙方 24 万元的前期营销策划顾问费，其余费用按月支付。 广告展示 购买者分析 来源：当地，上海宝山，其他 职业分析：当地私营业主，高官，企业高层，公务员，教育人士，自由职业者，海外人士 支撑点：城市区位、城市规划、价格、形象 2.3客群定位-酒店 投资客 上海宝山客源和区域客源是购房消费的绝对主力，外地客源所占比例较少。 周边区域的客源也占一定的分额。 外资、港资、企业私营业主；内资企业高层管理阶层；金融、贸易、高科技、 网络、证券、体育，演艺界人士； 自由职业者（画家、作家） 有海外关系的富有阶层； 专业房地产投资者； 职业分析 入住客 商务人士 过路客 旅游人士 会议客 学术客 产品篇 1、产品建议 1、商铺建议 一层层高建议为5-5.5米。 面宽和进深不合理（4：10米） 外立面广告展示 所有商铺一层设卫生间，考虑煤气管道、电话线、网线、通风、排气、隔油池 2、酒店 4-5层 1梯30户，6层一梯18户 共48户 3、公寓 3-5层 2梯14户 中间7户 1梯16户 共111户 出现不规正房型（特价房） 不规正 面宽和进深不合理 2、装修建议 3、大堂电梯间效果图 4、样板房效果图 业态篇 商业功能分析 完善的社区配套是商业走向成熟的基础 定位精准的特色配套是商业迅速成熟的催化剂 恰当的区域配套是走向城市化的必备要素 最基本的生活配套 升级型生活配套 区域配套跟进 特色配套带动 基础生活配套 购物餐饮娱乐 休闲步行街（含升级生活配套和特色商业） 动态文、体、艺娱乐中心，展示中心 多中心：宜动宜静 内外有序 SPA 足浴 盲人按摩 美容美发店 服饰店 社区诊所 音像店 彩扩店 宠物诊所 妇女儿童用品 花店 家居饰品 家政服务 房屋租售 礼品店 票务中心 便利店 水果摊 五金店 缝纫店 修鞋配钥匙 早点铺 家常菜 肉菜市场 中西快餐连锁店 西饼店 烟酒店 中小超市 干洗店 ATM机 耗材店 小药店 基础生活配套 升级型生活配套（步行街） 社区商业业态梳理 餐饮类 特色小吃 艺术餐厅 西式正