[工学]第10章房地产投资项目财务报表.ppt

第10章 房地产投资财务报表 主讲：刘雷 第10章 房地产投资财务报表 在完成房地产市场调查与预测、开发项目策划、开发项目投资与成本费用估算、开发项目收入估算与资金筹措计划编制等基础工作后，就可以通过编制财务报表、计算财务评价指标，对房地产开发项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行财务评价。 一、财务评价的报表 房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据(如成本、收入等)都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。 基本报表： ⑴ 现金流量表 ⑵ 资金来源与运用表 ⑶ 损益表 ⑷ 资产负债表 辅助报表：⑴项目总投资估算表⑵开发建设投资估算表⑶经营成本估算表⑷土地费用估算表⑸前期工程费估算表⑹基础设施建设费估算表⑺建筑安装工程费用估算表⑻公共配套设施建设费估算表⑼开发期税费估算表其他费用估算表、⑽销售收入与经营税金及附加估算表⑾出租收入与经营税金及附加估算表⑿自营收入与经营税金及附加估算表⒀投资计划与资金筹措表和⒁借款还本付息估算表。 ㈠ 基本报表 ⑴ 现金流量表 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期(年、半年或季度、月)的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。按投资计算基础的不同，现金流量表分为： ①全部投资现金流量表②资本金现金流量表。 ③投资者各方现金流量表 ㈠ 基本报表 ⑴ 现金流量表 ①全部投资现金流量表。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。 ㈠ 基本报表 ⑴ 现金流量表 ㈠ 基本报表 ⑴ 现金流量表 ②资本金现金流量表。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。③投资者各方现金流量表。该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。 ⑵ 资金来源与运用表 该表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。 ⑵ 资金来源与运用表 ⑶ 损益表 该表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金和公益金，之后是可向投资者分配的利润。 应该指出的是，房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5 年内延续弥补。5 年内不足弥补的，用税后利润弥补。在实际操作中，房地产开发项目的所得税，采用了按销售收入一定比例预征的方式，即不论项目整体上是否已经盈利，只要实现了销售收入， 就按其一定比例征收所得税。 ⑷ 资产负债表 资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。 基本财务报表按照独立法人房地产项目(项目公司)的要求进行科目设置；非独立法人房地产项目基本财务报表的科目设置，可参照独立法人项目进行，但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。 ㈡ 辅助报表 辅助报表包括⑴项目总投资估算表⑵开发建设投资估算表⑶经营成本估算表⑷土地费用估算表⑸前期工程费估算表⑹基础设施建设费估算表⑺建筑安装工程费用估算表⑻公共配套设施建设费估算表⑼开发期税费估算表其他费用估算表、⑽销售收入与经营税金及附加估算表⑾出租收入与经营税金及附加估算表⑿自营收入与经营税金及附加估算表⒀投资计划与资金筹措表和⒁借款还本付息估算表。 ㈡ 辅助报表 ⑴项目总投资估算表 ㈡ 辅助报表 开发建设投资估算表 ㈡ 辅助报表 土地费用算表 ㈡ 辅助报表 前期工程费估算表 ㈡ 辅助报表 基础设施建设费估算表 ㈡ 辅助报表 公共配套设施建设费估算表 ㈡ 辅助报表 投资计划与资金筹措表 ㈡ 辅助报表 贷款还本付息估算表 ㈡ 辅助报表 销售收入与经营税金及附加估算表 ㈡ 辅助报表 出租收入与经营税金估算表 ㈡ 辅助报表 销售收入与经营税金及附加估算表 LOGO 第10章 房地产投资财务报表 第1